Notre mandant nous a contacté pour l’aider dans sa recherche de maison en nous demandant de l’accompagner lors d’une visite de bien pour un audit avant achat.

Le couple ayant fait appel à nous pour son projet immobilier nous a contacté parce qu’il a un doute sur la qualité de la toiture d’une habitation qui a subi un dégât des eaux. Inquiets de l’état réel de la charpente et de la toiture de cette maison des années 1970 le couple hésite à investir. Par ailleurs, il aimerait notre avis sur des fissures qu’ils ont repérés lors d’une première visite. Ils souhaitent également faire estimer des travaux pour valider leur projet de rénovation car ils voudraient effectuer une rénovation complète du logement. Ils s’agit donc d’une mission d’audit avant achat mais également d’un service de conseil à l’investissement.

Notre mission sur place (audit avant achat).

Nous retrouvons les époux sur place et commençons nos investigations en présence des vendeurs. Ces derniers nous fournissent plus d’information sur le dégât des eaux et les travaux pris en charge par leur assurance. 

Nous constatons que des mesures conservatoires avaient été prises avec notamment la mise en place d’assécheurs ce qui a évité que l’humidité liée au dégât des eaux dégrade d’avantage le bien. Par ailleurs, nous vérifions le sérieux des entreprises intervenues et nous assurons qu’elles aient toutes les compétences nécessaires.

Nous débutons alors nos investigations en vérifiant l’état des combles et de la charpente par l’intérieur et procédant à des relevés hygrométriques qui se révèle normaux. Nous poursuivons nos investigations en utilisant un drone pour analyser en détail la toiture. Nous relevons des non conformité mineurs que nous expertiserons plus en détails depuis nos bureaux.

Notre mission continue par l’analyse des fissures, bénignes pour la plupart et normales sur un bien de cet âge. Une retient particulièrement notre attention car sa mesure révèle qu’elle dépasse la microfissure. Le travail préparatoire de ce dossier ayant montré un aléa moyen pour le retrait et gonflement des sols argileux, nous préconiserons aux acheteurs de mettre en place des mesures de surveillance afin de s’assurer que cette fissure ne s’aggrave pas.

Enfin, nous faisons le tour du bien en présence des vendeurs et de nos mandants et notons quelques désordres et la vétusté du réseau électrique auquel nous prêtons une attention particulière car il fera l’objet d’un chiffrage de mise en conformité. Les vendeurs possèdent les plans de la maison et acceptent que nous les scannions pour pouvoir établir un chiffrage.

Rapport technique d’audit avant achat, rapport de situation et chiffrage.

Notre mission se poursuit à nos bureaux où nous étudions les relevés faits sur place. Par ailleurs, nous commençons à travailler sur les chiffrages et organisons un rdv de conseil pour discuter des matériaux et du niveau de qualité souhaité lors de la rénovation afin d’affiner au mieux les montants nécessaires et d’être objectif par rapport au projet en ne faisant ni minoration, ni majoration.

Par ailleurs, nous avons rdv avec les mandants pour finaliser leur rapport de situation. Ce dernier propose des informations détaillées sur l’immobilier, les transports, l’éducation, les commerces, la qualité de vie, les loisirs et le tourisme, le numérique, les services publics et de Santé, les risques, l’emploi, l’urbanisme et le voisinage. Il indique également un estimatif valeur vénale qui aide à prendre sa décision. Ce dernier révèle également que le prix, compte tenu de son état réel, est surestimer d’environ 15 000€ ce qui aidera nos mandants à négocier le prix de vente.

Nous dressons également un rapport technique détaillé qui reprend les constats faits sur place, l’analyse drone (qui montre notamment que des tuiles sont à remplacer et qu’il existe des ponts thermiques à prendre en compte lors de la rénovation). Ce rapport indique également nos conclusions sur des désordres et indique nos préconisations. Il servira à nos mandants pour la négociation lors de l’achat mais également tout au long de la vie du bien.

Nous annexons à ces rapports le chiffrage du projet de rénovation avec deux scénarios :

• rénovation à 50 000€ : l’essentiel avec la rénovation des sols, mise en conformité électrique, réfection des murs et peintures, rénovation de deux salles de bains, divers équipements.
• rénovation à 70 000€ qui comprend le déplacement de la cuisine actuelle et la création d’une cuisine américaine suite à la suppression d’une cloison séparative et la déconstruction reconstruction d’une petite terrasse.

Rdv téléphonique de conseil.

Nous avons rdv par téléphone avec nos mandants pour détailler les différents rapports et expliciter tous les points qui ne leurs paraissent pas clairs. Nous les rassurons sur l’état du bien qui nécessite quand même des travaux spécifiques afin de résoudre tous les désordres. La discussion porte principalement sur le rapport entre l’investissement qu’ils comptent réaliser et la valeur qu’aura le bien une fois remis en état. Nous leur conseillons de faire baisser le prix d’environ 20 000€ (pour un bien affiché à 360 000€) pour espérer réaliser un jour une petite plus value à la revente. En effet, compte tenu de l’emplacement et du marché, nous ne pensons pas que les travaux de rénovation complets seront totalement répercutés en cas revente. Le bien dépassera difficilement les 400 000€. Il doit donc être acheté à 340 000€ puis rénové pour 50 000€…