Le prix d'un suivi de chantier, et qui peut vraiment le faire

Sur un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, la réponse est dans la loi, et elle est chiffrée. L’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation fixe le pourcentage maximum du prix convenu exigible à chaque stade. Au-delà, la demande est irrégulière — quel que soit ce que dit le contrat.

Ce tableau est le texte lui-même, dans sa version en vigueur depuis le 1^er janvier 2020, telle que modifiée par le décret n° 2019-966 du 18 septembre 2019 :

Trois lectures de ce tableau valent la peine d’être faites. D’abord, ce sont des plafonds, pas des échéances dues : rien n’oblige à payer 40 % si les murs ne sont pas achevés. Ensuite, les stades sont des faits constatables — « achèvement des murs », « mise hors d’eau » — et c’est très exactement ce qu’une visite d’expert vient constater. Enfin, il reste 5 % après le stade 95 % : c’est le solde, et son sort dépend d’une décision que vous prenez avant la réception.

Le texte précise en effet que le solde est payable à la levée des réserves lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8 — et, s’il ne se fait pas assister, dans les huit jours qui suivent la remise des clés. Et lorsque des réserves sont formulées, « une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire ».

Autrement dit : se faire assister ne fait pas gagner un délai, cela remplace un délai par un événement. Sans assistance, vous avez huit jours pour payer le solde après la remise des clés. Avec assistance, le solde attend que les réserves soient levées. Sur un prix de 250 000 €, ces 5 % représentent 12 500 € qui restent de votre côté tant que le constructeur n’a pas repris ce qui doit l’être.

Hors CCMI — marché de travaux classique, rénovation, marchés séparés — ce tableau ne s’applique pas. C’est alors le marché qui fixe l’échéancier, et la vigilance se déplace : il faut vérifier que le pourcentage appelé correspond à l’ouvrage exécuté, ce qui suppose d’aller voir. Pour un achat en l’état futur d’achèvement, les appels de fonds obéissent encore à d’autres règles, traitées sur notre page assistance à la livraison VEFA.

Que se passe-t-il si le chantier prend du retard ?

Un retard ne se répare pas tout seul : il se constate, se met en demeure, et se chiffre. Sur un contrat de construction de maison individuelle, la loi impose un plancher aux pénalités de retard — et un plafond à celles que l’entreprise peut vous réclamer si vous payez en retard.

L’article R. 232-7 du code de la construction et de l’habitation est clair sur les deux sens. En cas de retard de livraison, les pénalités « ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard ». Et le contrat peut prévoir une pénalité pour retard de paiement à votre charge, mais « le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois » calculé sur les sommes non réglées, dès lors que la pénalité de retard de livraison est limitée à ce même 1/3 000 par jour.

Ces montants ne tombent pas seuls. Il faut une date de départ opposable — celle inscrite au contrat, éventuellement décalée par les causes légitimes de suspension prévues au marché — et une date d’arrivée constatée. C’est là que la trace écrite paye : un constat daté d’avancement, photographié, vaut mieux qu’un échange de courriels sur qui a dit quoi.

La marche à suivre tient en trois temps. Un. Faire constater l’avancement réel à une date certaine. Deux. Adresser une mise en demeure par lettre recommandée, en rappelant la clause de pénalités et en chiffrant. Trois. Si rien ne bouge, appliquer les pénalités sur les situations suivantes, ce qui suppose de ne pas avoir déjà tout payé — d’où l’importance du tableau de la section précédente.

Sur les 16 dossiers de notre registre qui portent sur un retard, un arrêt ou un abandon de chantier, le rapport a été déposé sous 6 jours médians, pour un montant médian de 840 € TTC. Ce n’est pas un hasard si ce délai est court : dans ces dossiers, la valeur de l’écrit tient à sa date.

Comment faire constater une malfaçon en cours de travaux ?

Le plus tôt possible, et par écrit. Une malfaçon constatée avant d’être recouverte se répare ; la même malfaçon découverte après la réception devient un contentieux. C’est le premier motif d’intervention de notre cabinet : 106 dossiers sur les 898 documentés portent sur une malfaçon, une non-conformité ou un défaut d’exécution.

La séquence qui fonctionne est toujours la même. On arrête l’ouvrage litigieux — pas le chantier entier, la partie concernée — pour éviter que le désordre ne soit rendu invisible. On écrit à l’entreprise en décrivant ce qu’on observe, sans le qualifier juridiquement. On fait constater par un tiers dont l’écrit sera opposable. On chiffre la reprise, et seulement ensuite on discute.

Ce que l’expert apporte à ce moment précis n’est pas un avis, c’est une méthode : des mesures plutôt que des impressions, la séparation stricte du constat et de la déduction, la référence à la règle applicable — DTU, norme, prescription du fabricant — et une photographie datée qui montre l’état exact au jour de la visite. C’est ce que demande la norme NF X50-110, et c’est ce qui rend un rapport discutable plutôt que contestable.

Deux configurations méritent d’être distinguées. Si l’entreprise reconnaît le problème, un constat unilatéral suffit à fixer les faits et la date. Si elle le conteste, il faut passer à l’expertise contradictoire : les deux parties sont présentes, chacune s’exprime, et le rapport rend compte des positions autant que des constats. Nos 528 dossiers contradictoires ont une médiane de 750 € TTC et un dépôt à 6 jours.

Selon la nature du désordre, la suite se traite ailleurs sur ce site : une fissure structurelle relève de l’expertise de fissures, une entrée d’eau des infiltrations, et un désordre découvert après coup des malfaçons et vices cachés.

Un mot sur le calendrier, parce qu’il décide de tout. Avant la réception, vous êtes dans le contrat : l’entreprise doit livrer ce qui a été commandé, et vous disposez du solde comme moyen de pression. Après la réception sans réserve, vous basculez dans le régime des garanties, plus long et plus lourd. La même anomalie ne se traite donc pas du tout de la même façon selon qu’elle est vue le mardi ou le jeudi de la réception.

Le prix d’un suivi de chantier confié à un expert bâtiment

Nous ne vendons pas de mission continue au pourcentage. Nous vendons des interventions ponctuelles au forfait, et voici ce qu’elles coûtent réellement — non pas un tarif affiché, mais la médiane de ce qui a été facturé, dossier par dossier.

Les chiffres qui suivent sont calculés sur notre registre de missions arrêté au 3 septembre 2026 : 3 519 dossiers, dont 898 portent un résumé technique exploitable. Ils ne sont pas choisis pour l’exemple ; ce sont tous les dossiers correspondant au motif recherché.

À côté de ces médianes constatées, notre catalogue affiche des prix fermes : 720 € TTC pour une note expertale, 960 € TTC pour une expertise de constat, 490 € TTC pour un télérelevé de fissures. Une assistance en procédure se traite au forfait, à partir de 690 € HT soit 828 € TTC lorsque l’enjeu est inférieur à 30 000 €, et à 5 % au-delà. Le règlement se fait en deux fois : 60 % à la commande, 40 % à la remise du rapport.

Une comparaison honnête, pour finir. Sur un chantier de 150 000 €, une mission continue de maître d’œuvre à 5 % coûte 7 500 €. Trois visites d’expert aux moments qui comptent — fondations, hors d’eau, réception — coûtent de l’ordre de 2 400 €. Ce ne sont pas les mêmes prestations : la première conduit le chantier, la seconde le contrôle. Si personne ne conduit votre chantier, ne prenez pas la seconde en croyant acheter la première.

Le premier échange téléphonique est gratuit, un devis est établi avant toute intervention, et nous rappelons sous 24 heures ouvrées.

Pourquoi se faire assister à la réception change le paiement du solde ?

Parce que le code de la construction et de l’habitation traite les deux cas séparément, à l’article R. 231-7. Mais pas comme on le croit : l’assistance ne vous achète pas du délai. Ce qu’elle change, c’est la qualité des réserves posées le jour même — et un autre article, le L. 231-8, vous retire en échange les huit jours pour signaler ce que vous auriez oublié.

Le mécanisme figure au II de l’article R. 231-7. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, le solde est payable « à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ». Lorsqu’il ne se fait pas assister, le solde est payable « dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception », si aucune réserve n’a été formulée, ou à la levée de celles-ci si des réserves l’ont été.

Il faut lire ce texte avec attention, car il se prête à un contresens fréquent. L’assistance ne supprime pas un délai de huit jours dont on disposerait pour réfléchir : elle substitue à un calendrier un événement vérifiable. Ce qui change vraiment tient en deux points : la qualité des réserves formulées le jour J, et la consignation.

La qualité des réserves d’abord. Une réception se joue en une matinée, sur un procès-verbal, devant un interlocuteur qui a construit et qui veut être payé. Une réserve mal rédigée — « peintures à revoir » — ne permet pas d’exiger grand-chose ; une réserve précise, localisée et référencée à une règle, si. C’est l’objet même de l’assistance à la réception de travaux, et c’est un acte distinct du suivi de chantier.

La consignation ensuite. Dès lors que des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à leur levée, entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. Cette somme n’est pas perdue pour le constructeur : elle est mise de côté. Mais elle cesse d’être un argument, et devient une garantie.

Et il faut connaître la contrepartie, car elle est écrite. L’article L. 231-8 donne au maître de l’ouvrage huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée « les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception ». Or ce même article précise que cette faculté ne s’applique pas lorsque le maître de l’ouvrage s’est fait assister à la réception par un professionnel habilité. Autrement dit : en venant accompagné, vous êtes réputé avoir tout vu le jour J, et vous perdez le rattrapage. C’est une raison de plus de choisir quelqu’un dont le métier est de regarder — et une raison de ne pas venir accompagné de n’importe qui.

Nos 45 dossiers de réserves et de réception ont une médiane de 800 € TTC et un délai de dépôt de 8 jours — le plus long de tous nos motifs, parce qu’un procès-verbal de réception se rédige avec soin.

Que faire quand l’entreprise abandonne le chantier ?

Ne rien payer de plus, constater l’état exact des travaux à une date certaine, mettre en demeure, puis reprendre la main. L’ordre compte : un état des lieux fait après le passage d’une autre entreprise ne vaut plus rien.

L’abandon de chantier n’est pas une notion juridique autonome : c’est une inexécution contractuelle, qui se prouve par un fait — l’absence prolongée et injustifiée de l’entreprise — et par une mise en demeure restée sans effet. La difficulté n’est presque jamais le droit ; c’est d’établir où en était le chantier le jour où l’entreprise a cessé de venir.

D’où la séquence. Un. Suspendre tout paiement, y compris une situation déjà présentée : ce qui n’est pas fait n’est pas dû. Deux. Faire dresser un constat d’avancement, poste par poste, avec photographies datées et, si possible, quantification de ce qui reste à faire. Trois. Mettre en demeure par lettre recommandée, avec un délai raisonnable et explicite. Quatre. Chiffrer le surcoût de reprise : c’est ce chiffre, et lui seul, qui fondera une demande d’indemnisation ou une compensation avec le solde.

Le constat d’avancement est le pivot de tout le dossier. Il sert trois fois : à refuser les appels de fonds excessifs, à faire chiffrer la reprise par les entreprises suivantes, et à établir le préjudice. Sans lui, la discussion se réduit à deux versions opposées d’un même chantier. Notre page abandon de chantier détaille cette procédure pas à pas.

Si l’entreprise est en liquidation, le raisonnement change de terrain : la créance se déclare au mandataire, et les garanties souscrites — garantie de livraison sur un CCMI, assurance dommages-ouvrage — deviennent le vrai sujet. Lorsque le litige s’installe et qu’une procédure s’engage, l’assistance se poursuit sous une autre forme, décrite sur notre page d’expertise judiciaire immobilière.

Un chiffre pour situer la fréquence : 16 dossiers sur 898 portent sur un retard, un arrêt ou un abandon, répartis sur 12 départements. C’est rare, mais c’est presque toujours grave — et c’est le motif où l’antériorité de l’écrit compte le plus.

Comment se passe une visite de chantier avec un expert ?

Une demi-journée sur place, un relevé méthodique, et un rapport écrit sous six jours en médiane. La visite ne sert pas à donner un avis oral : elle sert à produire un document que vous pourrez opposer.

Avant. Nous demandons les pièces du marché — devis signé, plans, descriptif, planning, situations déjà payées — et la question précise à laquelle vous attendez une réponse. Une visite sans question posée produit un rapport sans conclusion.

Pendant. Le relevé suit toujours le même ordre : identification des ouvrages concernés, état d’avancement réel par poste, constats avec mesures et photographies horodatées, confrontation aux documents contractuels et aux règles de l’art. Les constats sont notés séparément des déductions — c’est une exigence de la norme NF X50-110, et c’est ce qui permet à un tiers de refaire le raisonnement.

Après. Le rapport est rédigé, relu par un second expert du cabinet, puis remis. Nos délais médians constatés vont de 6 jours pour un constat d’avancement à 9 jours pour un litige de facturation, qui suppose de reprendre les situations une à une.

Les moments à privilégier ne sont pas ceux qu’on croit. Le plus utile n’est pas la fin du chantier, mais les points où l’ouvrage va devenir invisible : avant le coulage des fondations, avant la fermeture des murs, avant la chape sur l’étanchéité, avant la pose des plaques sur l’isolation. Trois visites bien placées valent mieux que huit passages réguliers.

Nous intervenons dans toute la France — les motifs relevés ci-dessus couvrent entre 12 et 82 départements selon leur nature — et le premier échange téléphonique est gratuit.

Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas

Nous ne conduisons pas de chantier. Nous ne sommes ni maître d’œuvre ni conducteur de travaux, et nous ne visons pas de situations. Le dire clairement vaut mieux que de vendre une mission que nous n’exerçons pas.

Le registre le montre sans ambiguïté. Sur 898 dossiers documentés, 4 seulement portent sur un suivi de chantier, un avancement ou un planning au sens d’une mission continue. En face : 106 malfaçons, 121 litiges de facturation, 107 dossiers d’assurance ou de décennale, 93 litiges d’entreprise, 45 réserves et réceptions, 16 abandons de chantier.

Ces chiffres décrivent exactement notre métier : on ne nous appelle pas pour accompagner un chantier qui se déroule bien, on nous appelle quand quelque chose cloche. C’est une position moins confortable commercialement, et beaucoup plus utile pour vous : nous n’avons aucun intérêt à ce que le chantier continue, aucune entreprise à ménager, aucun marché à préserver.

Si vous cherchez quelqu’un pour conduire vos travaux de bout en bout, prenez un maître d’œuvre ou un architecte — et lisez la section sur les honoraires avant de signer. Si vous cherchez quelqu’un pour vérifier, constater et écrire, c’est notre travail. Les deux se cumulent d’ailleurs très bien : faire contrôler par un tiers le chantier que dirige un maître d’œuvre n’est pas une marque de défiance, c’est ce que fait tout maître d’ouvrage professionnel.

Nos autres interventions sur un bien en cours d’acquisition ou de litige sont décrites sur nos pages expertise avant achat immobilier et expert d’assuré ; l’ensemble est accessible depuis nos expertises.