Un rendez-vous, tout se joue
Vous avez acheté un logement avant sa construction et le promoteur vous convoque pour la remise des clés. Ce rendez-vous unique décide de deux choses : les réserves portées au procès-verbal, et la consignation du solde de 5 % du prix. Un expert VEFA confronte le logement livré aux plans, à la notice descriptive et à la surface annoncée, pièce par pièce, puis rédige avec vous des réserves opposables. Prestation au forfait, à partir de 590 € HT, soit 708 € TTC, déplacement inclus.
Acheter en vente en l’état futur d’achèvement, c’est signer pour un logement qui n’existe pas encore. Vous validez des plans, une notice descriptive, une surface annoncée, une liste d’équipements et de prestations. Des mois plus tard, un logement réel vous est présenté, et vous disposez d’une seule visite pour dire s’il correspond à ce qui vous a été vendu. Ce déséquilibre est la raison d’être de la mission : d’un côté un acquéreur qui découvre son bien avec émotion, de l’autre un professionnel du bâtiment qui connaît chaque tolérance et chaque formulation utile.
Le jour de la remise des clés, deux mécanismes se déclenchent simultanément. Les réserves inscrites au procès-verbal de livraison ouvrent la consignation du solde de 5 % du prix, levier de négociation le plus concret dont vous disposerez jamais face au vendeur. Et l’inventaire des vices apparents que vous n’auriez pas relevés le jour même doit être adressé dans un délai d’un mois. Passé ce cap, ce qui était visible et non signalé devient beaucoup plus difficile à faire reprendre.
Une visite de livraison dure rarement plus d’une heure. En une heure, un acquéreur non technicien voit la lumière, le volume et la vue. Il ne voit pas une contre-pente de douche, une menuiserie sans rupture de pont thermique, une ventilation de vide sanitaire obstruée ou un métré qui ne colle pas à la surface annoncée. C’est exactement ce que la présence d’un technicien change, et c’est mesurable poste par poste.
Une inspection de livraison sans référentiel ne vaut rien. Avant tout déplacement, nous demandons les pièces qui font foi : plans du lot livré, notice descriptive annexée au contrat de réservation, surface habitable annoncée, descriptif des équipements et prestations, avenants éventuels, attestations remises par le vendeur. C’est dans ces documents que se trouve la définition contractuelle de votre logement — et donc la définition de ce qui constituera un défaut de conformité.
Cette lecture préalable produit une grille de contrôle propre à votre lot, et non une check-list générique. Une notice qui annonce un carrelage de tel format, une robinetterie thermostatique, un volet roulant motorisé sur telle façade ou une isolation de combles crée autant de points vérifiables. Le reste de l’inspection porte sur les règles de l’art et sur les documents techniques applicables, indépendamment de ce que le contrat a prévu.
La distinction se tient en une phrase : le défaut de conformité est un écart au contrat, la malfaçon est un écart aux règles de l’art. Les deux se portent au procès-verbal, mais ne se rédigent pas de la même manière. Un carrelage posé au bon endroit selon le plan peut être non conforme à la notice par son format, et un carrelage conforme à la notice peut être mal posé. Un rapport sérieux les distingue explicitement.
Sur place, l’inspection se conduit poste par poste et non pièce par pièce au hasard : sols, murs et plafonds, menuiseries extérieures et intérieures, plomberie et évacuations, électricité et courants faibles, ventilation, équipements de cuisine et de salle de bains, seuils et garde-corps, parties communes attenantes au lot. Chaque ouvrant est manœuvré, chaque point d’eau mis en service, chaque prise repérée sur le plan, chaque niveau vérifié.
Les relevés sont instrumentaux, pas déclaratifs. Un décamètre pour le métré et la surface, un niveau pour les pentes d’évacuation qui doivent normalement se situer entre 1 et 2 %, un humidimètre pour les points sensibles, un reportage photographique daté pour figer l’état constaté. Dans un dossier de travaux, un devis établi sur 177 mètres carrés de surface traitée s’est révélé porter sur environ 155 mètres carrés au relevé au décamètre : plus de 20 mètres carrés d’écart entre le facturé et le constaté, et une vérification contradictoire du métré demandée à l’entreprise. Une surface annoncée n’est pas une surface livrée tant qu’elle n’a pas été mesurée.
Beaucoup de désordres ne se voient qu’en regardant à hauteur d’homme et en ouvrant chaque ouvrant. Sur un logement contrôlé après travaux, le relevé a établi un parement bois de douche posé sans respecter le retrait de 15 centimètres imposé au voisinage des surfaces humides, un carreau brisé en partie basse d’une dalle de 60 sur 60 centimètres, une bande lumineuse installée en pièce humide sans justification de son indice de protection et des joints de menuiserie mal finis.
Les constats les plus lourds ne sont presque jamais visibles depuis le séjour. Sur un logement neuf d’environ 82 mètres carrés contrôlé environ six mois après la prise de possession, sur des réserves restées non levées, le relevé a établi une évacuation d’eaux usées de l’étage non raccordée au réseau et se déversant dans le vide sanitaire, des ventilations de ce vide sanitaire obstruées à environ 50 %, une humidité active persistante en salle de bains avec des taux mesurés entre 17,3 % et 22,4 % au pied du coffre technique, et des modénatures de hauteurs différentes en façade de garage, 57 centimètres d’un côté contre 44 de l’autre.
Sur une maison achevée en 2024 et occupée depuis six mois, le contrôle a relevé une absence d’isolation des combles perdus sur environ 50 mètres carrés, des défauts d’étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries extérieures, une contre-pente du sol de terrasse et de la douche, un rejet des eaux pluviales en pied de façade et des menuiseries sans rupture de pont thermique, en écart avec le diagnostic de performance énergétique remis à l’acquéreur.
Ces relevés ont un point commun : aucun n’aurait été porté au procès-verbal de livraison par un acquéreur seul. Une évacuation non raccordée ne se lit pas depuis un couloir, et une isolation de combles absente ne se devine pas avant la première facture de chauffage. Lorsque de telles humidités s’installent, elles finissent par se manifester au plafond du niveau inférieur, avec les conséquences décrites dans notre dossier sur les infiltrations d’eau au plafond.
Une réserve n’a de poids que si elle s’appuie sur autre chose qu’une préférence esthétique. Sur un constat de pré-réception conduit dans un immeuble collectif neuf, les non-conformités relevées renvoyaient toutes à des textes : un réseau de courants faibles non fixé au chemin de câble au regard de la norme des installations électriques basse tension, des coulures et des manques de peinture sur murs, trémie et marches d’escalier au regard du document technique unifié qui exige une finition exempte de défauts visibles, et un coupe-feu non assuré entre la sous-face d’un bac acier et une gaine.
C’est la différence entre « la peinture n’est pas belle » et « la finition présente des coulures et des manques, non conformes au niveau de finition exigé par le document technique unifié applicable ». La première formulation se discute, la seconde s’instruit. Le vendeur et son entreprise savent lire la seconde ; ils savent aussi contester la première.
Le même raisonnement s’applique aux fissures apparues sur un ouvrage neuf, qu’il faut caractériser avant de conclure : une microfissure de retrait de plâtre et une fissure horizontale traversante ne relèvent ni de la même garantie ni de la même urgence. La qualification technique du désordre conditionne le régime applicable, et donc l’issue de la réserve.
Une réserve mal rédigée est une réserve perdue. « Peinture à revoir », « salle de bains non finie », « problème d’humidité » n’engagent à rien : ni localisation, ni nature du désordre, ni référentiel, ni ampleur. La rédaction utile localise le désordre, le décrit techniquement, le rattache à la pièce contractuelle ou à la règle de l’art en cause, et le rend photographiable. Le procès-verbal de livraison n’est pas un cahier de doléances, c’est le document sur lequel la reprise sera exigée.
Nous rédigeons la liste de réserves poste par poste, prête à être portée au procès-verbal, pendant le rendez-vous ou immédiatement après selon le déroulement de la visite. Chaque ligne est autonome et compréhensible par un tiers qui n’était pas présent — le conducteur de travaux, l’entreprise qui interviendra dans six semaines, l’assureur, le cas échéant un avocat. Lorsque les désordres relevés dépassent la finition, une note technique ou un rapport détaillé vient documenter les constats.
Deux réflexes tiennent la suite du dossier : conserver un exemplaire signé du procès-verbal avec l’intégralité des réserves annexées, et adresser les compléments par lettre recommandée avec accusé de réception. La consignation de 5 % du prix, lorsqu’elle est déclenchée par des réserves régulièrement portées, reste le point d’appui le plus concret de la discussion qui suit.
La visite ne clôt pas le dossier. Après la remise des clés, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour adresser au vendeur, par écrit, l’inventaire des vices apparents qui n’auraient pas été signalés le jour même. Ce délai est court et il est décisif : c’est la seule fenêtre pour rattraper ce qu’une visite d’une heure, dans un logement vide et mal éclairé, n’a pas permis de voir. Un logement s’éprouve aussi à l’usage — première douche, première pluie, première mise en chauffe.
Les désordres qui apparaissent ensuite relèvent d’autres régimes. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an la reprise des désordres signalés, notamment ceux figurant dans l’inventaire adressé au vendeur. La garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables court pendant deux ans au minimum, en application de l’article 1792-3 du Code civil : c’est la garantie la plus sollicitée dans un logement neuf livré équipé. L’assurance dommages-ouvrage, souscrite pour le compte des acquéreurs successifs, permet une indemnisation sans recherche préalable de responsabilité pour les désordres les plus graves.
Nous intervenons également en suivi de la levée des réserves, sur pièces ou sur site, comme prestation séparée facturée selon le nombre de passages. Un rendez-vous de contrôle après reprise évite la situation la plus courante : des réserves déclarées levées par le vendeur, sans vérification technique du travail réellement exécuté.
Attendre le jour officiel n’est pas toujours la meilleure stratégie. Beaucoup de promoteurs proposent une visite de pré-livraison quelques jours ou quelques semaines avant la remise des clés. Ce rendez-vous, sans portée contractuelle, permet de relever à froid ce qui devra être reprise ou réserve, et de laisser au vendeur le temps de traiter les points mineurs avant le procès-verbal. Nous la traitons comme une prestation séparée, chiffrée au dossier.
Le calendrier des appels de fonds éclaire aussi le rapport de force. L’échelonnement maximal des paiements suit l’avancement de l’ouvrage — fondations achevées, mise hors d’eau, achèvement — le solde n’étant dû qu’à la livraison. Ce solde est précisément ce que la consignation de 5 % vient neutraliser lorsque des réserves sont portées. La garantie financière d’achèvement, elle, protège l’acquéreur contre la défaillance du promoteur avant l’achèvement de l’ouvrage : elle ne couvre en rien la qualité de ce qui est livré.
Cette page traite le logement acheté sur plan à un promoteur. Si vous faites construire par un constructeur avec un contrat de construction de maison individuelle, la mécanique contractuelle, les pénalités et les points de vigilance diffèrent : voyez notre dossier sur les pièges du CCMI. Si vous réceptionnez des travaux commandés à une entreprise dans un bien existant, la réception de travaux d’entreprise suit un formalisme distinct.
Un périmètre clair vaut mieux qu’une promesse large. Nous ne délivrons aucune consultation juridique : la lecture du contrat en droit, l’appréciation d’une clause et la conduite d’une procédure relèvent de l’avocat. Une mise en relation avec un avocat spécialisé, consultation initiale incluse, fait partie de la prestation, mais l’analyse juridique n’est pas produite par le technicien.
Nous ne réalisons aucune reprise de travaux : le cabinet ne construit pas les ouvrages qu’il contrôle, et cette séparation est la condition de l’indépendance du constat. Aucune investigation destructive n’est menée sans accord écrit préalable, et les zones rendues inaccessibles le jour de la visite — trappe condamnée, gaine fermée, meuble scellé — sont mentionnées comme telles dans le rapport plutôt que présumées conformes.
Enfin, aucun engagement n’est pris sur la levée effective des réserves, sur la restitution du solde consigné, ni sur les délais tenus par le vendeur. Ces issues dépendent du promoteur, de ses entreprises et, le cas échéant, du juge. Ce que nous garantissons est en amont : un constat technique documenté, des réserves rédigées de manière opposable, et des pièces exploitables si le dossier doit se poursuivre. Lorsqu’un désordre non signalé se révèle plus tard sur un bien déjà acquis, le terrain change et relève du régime des malfaçons et vices cachés.
L’assistance à la livraison avec liste de réserves est facturée au forfait, à partir de 590 € HT, soit 708 € TTC, déplacement inclus. Ce montant couvre la lecture préalable des pièces contractuelles, l’inspection du logement livré avec relevés instrumentaux et reportage photographique daté, et la rédaction de la liste de réserves prête à être portée au procès-verbal de livraison. La version papier du rapport, envoyée par courrier, est facturée 40 € TTC en supplément.
Trois prestations sont chiffrées séparément parce qu’elles ne concernent pas tous les dossiers : la visite de pré-livraison en amont du rendez-vous officiel, le suivi de la levée des réserves sur pièces ou sur site selon le nombre de passages, et la note technique ou le rapport détaillé lorsque les désordres relevés dépassent la finition. Un devis est établi au dossier plutôt qu’un forfait appliqué d’office.
Le délai de rétractation est de 14 jours avant tout déplacement de l’expert, sauf renonciation expresse en cas d’urgence — situation fréquente lorsque la convocation du promoteur arrive à moins de deux semaines. Dans ce cas, la renonciation est formalisée par écrit et l’intervention peut être organisée dans les jours qui suivent. Pour les dossiers plus larges, une expertise bâtiment sur mesure peut être définie avec notre pôle assistance.
Le vendeur arrive à la livraison avec un conducteur de travaux, un vocabulaire technique et l’habitude de plusieurs centaines de remises de clés. L’acquéreur arrive seul, pour la première et souvent la seule fois de sa vie. Le rééquilibrage ne vient pas d’un ton plus ferme mais d’un constat mieux documenté : des mesures, des références aux pièces contractuelles, des photographies datées et des formulations que l’entreprise ne peut pas requalifier en question de goût.
L’écart de valeur se lit dans les dossiers déjà cités. Une évacuation non raccordée découverte six mois après la prise de possession, une isolation absente sur environ 50 mètres carrés de combles, plus de 20 mètres carrés d’écart entre une surface facturée et une surface mesurée : chacun de ces constats représente un coût de reprise très supérieur au montant de l’assistance. Les repérer avant la signature du procès-verbal, plutôt qu’après, change le régime de la discussion et le levier disponible.
Nous intervenons partout en France métropolitaine sur ce type de mission, en logement individuel comme en immeuble collectif neuf. Lorsque la livraison approche, la priorité est d’obtenir les pièces contractuelles et la date de convocation ; le reste de l’organisation se règle ensuite. Pour un chantier encore en cours, un accompagnement en amont est possible et relève plutôt du suivi de chantier avant réception.
Toute relation avec un mandant commence par l’écoute et le conseil
Parce que notre accompagnement est défini par vos besoins et les particularités de votre situation.
Le conseil est au cœur de notre métier et intervient à chaque étape de votre projet.
Dans le respect de la déontologie de notre métier, en se servant de notre expertise et de nos outils d’analyse.
Rester à vos côtés jusqu’à ce que vos objectifs soient atteints pour garantir votre satisfaction et la réussite de notre mission.
Les cas présentés ci-dessous sont des typologies de missions régulièrement rencontrées sur ce secteur. Ils sont reconstruits à partir d’éléments rendus non identifiables et ne correspondent à aucun dossier réel.
Contexte du dossier. Un couple prend possession d’un logement neuf d’environ 82 mètres carrés dans une opération collective. Le procès-verbal de livraison comporte quelques réserves rédigées seul, en termes généraux : « humidité salle de bains », « finitions extérieures ». Six mois plus tard, aucune reprise n’a été exécutée, une odeur persiste et une tache s’étend en pied de cloison. Le vendeur oppose que les réserves sont imprécises et déjà traitées.
Mission menée. Constat technique conduit environ six mois après la prise de possession, sur ces réserves restées non levées. Le relevé établit une évacuation d’eaux usées de l’étage non raccordée au réseau et se déversant dans le vide sanitaire, des ventilations de ce vide sanitaire obstruées à environ 50 %, une humidité active persistante en salle de bains avec des taux mesurés entre 17,3 % et 22,4 % au pied du coffre technique, et des modénatures de hauteurs différentes en façade de garage, 57 centimètres d’un côté contre 44 de l’autre.
Valeur apportée. Les réserves floues sont remplacées par des constats mesurés, localisés et photographiés, opposables au vendeur poste par poste. La requalification de l’humidité en désordre de raccordement — et non en défaut de finition — déplace le dossier vers un ordre de grandeur de reprise sans commune mesure avec le coût de l’assistance, et fournit les pièces techniques exploitables si la voie amiable échoue.
Contexte du dossier. Une maison achevée en 2024 est occupée depuis six mois par ses acquéreurs. Les factures de chauffage du premier hiver dépassent largement ce que laissait attendre le diagnostic de performance énergétique remis à la signature. La terrasse retient l’eau après chaque pluie, le sol de douche également, et des courants d’air sont ressentis au pourtour des fenêtres. Le vendeur invoque un usage inadapté du logement.
Mission menée. Contrôle technique complet du logement livré, confronté à la notice descriptive et au diagnostic remis. Le relevé établit une absence d’isolation des combles perdus sur environ 50 mètres carrés, des défauts d’étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries extérieures, une contre-pente du sol de terrasse et de la douche alors que l’évacuation demande normalement 1 à 2 % de pente, un rejet des eaux pluviales en pied de façade et des menuiseries sans rupture de pont thermique.
Valeur apportée. Le dossier bascule d’une contestation de confort à un écart documenté entre le logement vendu et le logement livré. L’absence d’isolation sur environ 50 mètres carrés de combles et les menuiseries sans rupture de pont thermique constituent des non-conformités au descriptif et non des questions d’usage, ce qui replace la charge de la reprise du côté du vendeur dans le cadre des garanties applicables.
Contexte du dossier. Avant la livraison des lots d’un immeuble collectif neuf, des acquéreurs constatent un état de finition discutable dans les circulations, la cage d’escalier et les locaux techniques. Le vendeur renvoie ces observations à des appréciations subjectives et considère l’ouvrage prêt à être réceptionné, dans un calendrier de livraisons déjà arrêté.
Mission menée. Constat de pré-réception mené dans les parties communes et les locaux techniques, chaque observation étant rattachée à un texte applicable plutôt qu’à un jugement esthétique : réseau de courants faibles non fixé au chemin de câble au regard de la norme des installations électriques basse tension, coulures et manques de peinture sur murs, trémie et marches d’escalier au regard du document technique unifié exigeant une finition exempte de défauts visibles, coupe-feu non assuré entre la sous-face d’un bac acier et une gaine.
Valeur apportée. Le référencement normatif de chaque point retire au vendeur l’argument du goût et rend les observations instruisables. Le défaut de coupe-feu, en particulier, sort du registre de la finition pour entrer dans celui de la sécurité, ce qui modifie le traitement du dossier et le calendrier de reprise avant la remise des clés des lots privatifs.
Notre intervention s’appuie sur un corpus normatif et déontologique structuré, qui encadre la méthodologie d’expertise et garantit la valeur probante de nos rapports.
Une convocation de livraison arrive souvent à quinze jours ou moins, et tout se décide en une visite : les réserves portées au procès-verbal, la consignation des 5 % et le délai d’un mois pour compléter par écrit. Le bon réflexe est de réunir sans attendre les plans, la notice descriptive et la date de convocation. Un premier échange suffit à déterminer si une visite de pré-livraison est pertinente, quel volume de pièces contractuelles doit être analysé et sous quel délai l’intervention peut être organisée, y compris en cas d’urgence.
Experts agréés, pôle juridique, support technique, logiciel métier, solutions d’accompagnement.
Il confronte le logement livré aux pièces contractuelles — plans, notice descriptive, surface annoncée, prestations promises — puis inspecte poste par poste avec relevés instrumentaux et photographies datées. Il rédige ensuite avec vous les réserves à porter au procès-verbal de livraison, de manière précise, localisée et rattachée à un référentiel technique.
L’assistance à la livraison avec liste de réserves est facturée au forfait, à partir de 590 € HT, soit 708 € TTC, déplacement inclus. La version papier du rapport envoyée par courrier ajoute 40 € TTC. La visite de pré-livraison et le suivi de la levée des réserves sont des prestations séparées, chiffrées au dossier selon le nombre de passages nécessaires.
Vous disposez d’un délai d’un mois après la remise des clés pour adresser au vendeur, par écrit, l’inventaire des vices apparents non signalés le jour même. Une lettre recommandée avec accusé de réception est vivement conseillée. Passé ce délai, faire reprendre un défaut qui était visible devient nettement plus difficile.
Lorsque des réserves sont régulièrement portées au procès-verbal de livraison, le solde de 5 % du prix peut être consigné au lieu d’être versé au vendeur. C’est le levier le plus concret pour obtenir les reprises. Aucun professionnel ne peut toutefois garantir la restitution de ce solde ni le calendrier retenu par le promoteur.
Le défaut de conformité est un écart au contrat : équipement, format de revêtement ou surface différents de la notice descriptive et des plans. La malfaçon est un écart aux règles de l’art : contre-pente d’évacuation, étanchéité défaillante, finition non conforme au document technique applicable. Les deux se portent au procès-verbal, mais ne se rédigent pas de la même façon.
La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an la reprise des désordres signalés, notamment dans l’inventaire adressé au vendeur. La garantie de bon fonctionnement des équipements dissociables court deux ans au minimum selon l’article 1792-3 du Code civil. L’assurance dommages-ouvrage indemnise les désordres les plus graves sans recherche préalable de responsabilité.
C’est souvent utile. Cette visite, sans portée contractuelle, permet de relever à froid les points à traiter et laisse au vendeur le temps de corriger les défauts mineurs avant la signature du procès-verbal. Elle constitue une prestation séparée, chiffrée au dossier selon la typologie et la surface du logement.
Non. La mission est strictement technique : aucune consultation juridique n’est délivrée, la lecture du contrat en droit et la conduite d’une procédure relevant de l’avocat. Une mise en relation avec un avocat spécialisé, consultation initiale incluse, est proposée lorsque le dossier le justifie.
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