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Constat technique, pas déclaratif
Un désordre grave apparaît après la réception et personne ne veut l’assumer. La garantie décennale ne joue pas parce que l’ouvrage est récent : elle joue parce qu’un dommage compromet la solidité de la construction ou la rend impropre à sa destination, et cela se démontre. Notre expert relève, mesure, remonte à la cause, désigne l’ouvrage concerné et chiffre la reprise en fourchette. Vous disposez alors d’un dossier utilisable face à l’assureur, face à l’entreprise, ou devant le juge.
Le régime décennal n’est pas une assurance tous risques sur un bâtiment neuf. Il ne se déclenche que sur deux critères, et c’est là que la plupart des dossiers se perdent : le dommage doit compromettre la solidité de l’ouvrage, ou le rendre impropre à sa destination. Une fissure de retrait sur un enduit ne remplit ni l’un ni l’autre. Un plancher qui se déforme au point qu’une porte ne ferme plus, une façade qui bombe avec un faux aplomb mesurable, une couverture qui laisse passer l’eau à chaque hiver : ces désordres franchissent le seuil.
Cette qualification n’est pas une affaire d’opinion. Elle repose sur un constat : ce qui est visible, ce qui est mesuré, ce qui est instrumenté. Dans un dossier récent portant sur une maison traditionnelle d’environ 150 mètres carrés, le faux aplomb de façade était mesuré à 16 centimètres au droit des ouvertures, et un espace d’environ 5 centimètres séparait la voûte de cave de la façade — signe d’une désolidarisation mécanique, pas d’un tassement esthétique. Ce sont ces chiffres qui font basculer un dossier du registre du désagrément vers celui de l’atteinte à la solidité.
Le point de départ est toujours le même : la réception des travaux. Dix ans à compter de cette date, quel que soit l’état d’avancement des relations avec l’entreprise. Passé ce délai, le régime tombe, et aucune démonstration technique ne le ressuscite. C’est pourquoi la première question posée dans nos dossiers est celle de la date et des conditions de la réception, avant même l’examen du désordre.
La décennale ne vit pas seule. Trois garanties légales partent de la même date de réception et se distinguent par leur durée et par ce qu’elles couvrent. La garantie de parfait achèvement court un an et vise les réserves et les désordres signalés dans l’année. La garantie de bon fonctionnement court deux ans et concerne les éléments d’équipement dissociables — ceux que l’on peut retirer sans abîmer l’ouvrage. La décennale court dix ans et vise la structure et l’impropriété à destination.
Ces frontières décident du sort d’un dossier. L’article 1792-3 du Code civil fixe la limite basse : ce qui relève des équipements dissociables ne relève pas du régime décennal. L’article 1792-2 fait le mouvement inverse et étend la présomption de responsabilité aux éléments d’équipement indissociables. Une chaudière posée en remplacement n’est pas dans le même régime qu’un plancher chauffant noyé dans la dalle, et cette distinction n’est pas intuitive pour un maître d’ouvrage.
Notre rapport prend position sur ce point de façon argumentée, en désignant la garantie mobilisable plutôt que de renvoyer le client à ses propres déductions. Se tromper de garantie, c’est déclarer un sinistre à un assureur qui n’a pas à le prendre en charge — et perdre des mois avant de le découvrir.
Faire jouer la garantie décennale suppose trois éléments réunis : un désordre qualifiable, une réception datée de moins de dix ans, et un ouvrage rattaché à une intervention identifiable. Le déclenchement passe par une déclaration de sinistre adressée à l’assureur dommages-ouvrage, et par une mise en demeure de l’entreprise par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces deux voies ne s’excluent pas : elles se mènent en parallèle.
Une déclaration sans pièce technique se traite en quelques lignes de refus. Une déclaration accompagnée d’un constat daté, de relevés, de photographies et d’un chiffrage à dires d’expert se traite différemment, parce qu’elle oblige à répondre sur le fond. C’est là toute la différence entre signaler un problème et ouvrir un dossier. La déclaration doit décrire le désordre, sa localisation, sa date d’apparition et joindre les pièces du marché de travaux, y compris l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise lorsqu’elle a été communiquée.
Si l’entreprise contestait la nature du désordre plutôt que sa prise en charge, le débat glisse vers le terrain du recours pour malfaçons et vices cachés, que nous traitons dans un dossier distinct. Ici, la question reste celle du régime de garantie lui-même : quel champ, quelle durée, quel destinataire.
L’imputabilité se démontre, elle ne se présume pas. Un désordre existe : reste à dire à quel ouvrage il se rattache, à quelle intervention, et à écarter les hypothèses concurrentes — usage anormal, défaut d’entretien, mouvement de sol, aléa climatique. Sans ce travail, un assureur renvoie le dossier sur la vétusté ou sur le terrain de l’habitation, et le maître d’ouvrage n’a rien à opposer.
Dans le dossier de la maison de 150 mètres carrés, des poutres métalliques avaient été posées et une voûte en pierre probablement remplacée par des voûtains et des profilés, modifiant le cheminement des charges dans une maçonnerie non chaînée. Sans cette lecture structurelle, le désordre se lit comme une fissure de plus. Avec elle, la fissure d’environ 1 millimètre relevée à l’étage, à l’aplomb direct de la cave, se rattache à une intervention identifiable et devient opposable. C’est exactement ce que recherche un juge : un lien, pas une coïncidence.
Ce raisonnement vaut pour toute pathologie. Une fissure horizontale sur un mur porteur n’a pas la même signification selon qu’elle suit un joint de maçonnerie, un chaînage absent ou une reprise de charge mal calculée. La cause du désordre commande la garantie, pas l’inverse.
L’assurance dommages-ouvrage fonctionne sans recherche préalable de responsabilité : elle préfinance la réparation, puis se retourne contre le responsable. C’est un mécanisme favorable au maître d’ouvrage, à condition de le mettre en mouvement correctement. Deux délais l’encadrent, et ils sont opposables : l’assureur dispose de 60 jours pour se prononcer sur la mise en jeu de la garantie, puis de 90 jours pour formuler une offre d’indemnité.
Ces délais courent à compter de la déclaration. Ils constituent le seul véritable levier de pression du maître d’ouvrage, et ils supposent que la déclaration soit complète dès l’origine — une déclaration incomplète relance le compteur autant de fois qu’il faudra. Une expertise préalable, indépendante de celle que mandatera l’assureur, permet de déposer un dossier qui ne laisse pas prise à la demande de pièces complémentaires.
Lorsque l’assureur désigne son propre expert, la discussion devient technique. Nous intervenons alors en expertise contradictoire, aux côtés du maître d’ouvrage, pour que les mesures, les hypothèses de cause et le périmètre de reprise soient débattus et non subis. Notre cabinet n’a aucun lien avec les compagnies d’assurance ni avec les entreprises du bâtiment, et cette position se lit dans les rapports.
La garantie décennale toiture est l’un des terrains les plus disputés, parce qu’une couverture combine ouvrage et entretien. Une infiltration répétée rend un local impropre à sa destination : le critère est rempli. Reste à savoir si la cause est un défaut d’exécution, un vieillissement normal, ou une intervention antérieure mal conçue. L’écart de coût entre les deux réponses est considérable.
Un dossier l’illustre bien. Sur une maison de plain-pied des années 1980, un traitement hydrofuge de couverture avait été réalisé à la suite d’infiltrations ; les infiltrations sont réapparues dès l’hiver suivant. Des artisans consultés préconisaient alors le remplacement complet de la couverture. Entre une reprise ponctuelle et une réfection totale, l’écart est massif — et c’est l’analyse de la cause, non l’ancienneté de l’ouvrage, qui détermine ce qui est dû et par qui. Une reprise qui ne tient pas n’est pas une fatalité à accepter.
La garantie décennale plomberie obéit à la même grille, avec une difficulté supplémentaire : la frontière entre équipement dissociable et réseau encastré. Une canalisation noyée en dalle, une descente d’eaux pluviales intégrée à la structure ne se traitent pas comme un mitigeur. Face à une infiltration d’eau au plafond, la première question est celle du réseau concerné et de son caractère dissociable ou non.
La garantie décennale maison concerne autant la construction neuve que l’extension, la surélévation ou la reprise de structure sur bâti ancien. Ces interventions sur existant sont les plus délicates, parce qu’elles greffent un ouvrage neuf sur un support qui n’a pas été conçu pour lui. Le désordre apparaît alors souvent à la jonction, et pas dans la partie neuve.
Une extension à ossature bois réceptionnée en 2013 présentait, treize ans plus tard, un plot béton support de poteau métallique fissuré verticalement sur toute sa hauteur apparente — soit 50 à 60 centimètres —, un second plot multi-fissuré, une descente d’eaux pluviales sectionnée, un défaut de planéité marqué du plancher d’une chambre et une porte venant en contact avec son dormant. Pris isolément, chacun de ces éléments se discute. Réunis, ils dessinent un faisceau qui oriente vers un tassement de la structure. La question cesse alors d’être seulement technique : elle devient celle de la garantie encore mobilisable.
Ce type de dossier illustre l’intérêt d’agir sans attendre l’échéance des dix ans. Un désordre qui évolue lentement se déclare tard, et se déclare parfois hors délai. Notre rôle est de dater l’apparition, de caractériser l’évolution et de dire, pièces en main, si le régime est encore ouvert.
L’entreprise a disparu, le gérant est injoignable, la société a été radiée : c’est l’une des situations les plus fréquentes, et l’une des plus mal comprises. La disparition du constructeur en liquidation n’éteint pas la garantie. L’obligation d’assurance pesant sur les constructeurs a précisément pour objet de survivre à l’entreprise : le recours se déplace vers son assureur de responsabilité décennale.
Encore faut-il l’identifier. C’est là que l’attestation d’assurance décennale remise avant travaux, souvent classée sans être lue, prend toute sa valeur. À défaut, les pièces du marché, les devis, les factures et les mentions portées sur les documents contractuels permettent parfois de retrouver la compagnie et le numéro de police. Cette recherche fait partie du travail préparatoire de nos dossiers, au même titre que le relevé du désordre.
La responsabilité décennale pèse sur tout constructeur au sens large : entreprise, artisan, maître d’œuvre, mais aussi le vendeur d’un ouvrage qu’il a fait construire. Un acquéreur qui découvre un désordre structurel après achat n’est donc pas dépourvu : il bénéficie des garanties attachées à l’ouvrage, transmises avec le bien. Encore faut-il connaître la date de réception, ce que peu de dossiers de vente documentent correctement.
Un rapport de garantie décennale travaux n’a de valeur que s’il est opposable. Cela suppose des faits datés, des mesures reproductibles, une position claire et des réserves assumées. Nos livrables sont structurés pour être lus par un assureur, par un avocat et, le cas échéant, par un magistrat — trois lecteurs qui n’attendent pas la même chose du même document.
Le constat technique regroupe les relevés instrumentaux, les mesures et un reportage photographique daté. L’analyse d’imputabilité expose la cause probable, l’ouvrage concerné et, point souvent négligé, les hypothèses concurrentes explicitement écartées. Vient ensuite la position argumentée sur le champ de garantie mobilisable — décennale, biennale ou parfait achèvement — puis le chiffrage de la reprise en fourchette, ainsi que la liste des investigations complémentaires nécessaires : sondages, note de calcul, intervention d’un bureau d’études structure.
Sur le dossier de la maison de 150 mètres carrés, l’estimatif à dires d’expert distinguait l’étude structurelle, chiffrée 4 000 à 8 000 €, et la reprise avec consolidation, chiffrée 20 000 à 60 000 €, pour un total de 25 250 à 70 500 €. Cette décomposition est volontaire : elle permet d’engager l’étude sans attendre l’accord sur la totalité, et elle prive l’assureur de l’argument du chiffrage global non justifié.
Dire ce que l’on ne fait pas vaut mieux que promettre trop. Notre intervention est technique, et elle s’arrête là où commence un autre métier. Nous ne délivrons aucune consultation juridique : la qualification du désordre en droit et la conduite de la procédure relèvent de l’avocat, vers lequel une mise en relation est proposée lorsque le dossier le justifie.
Nous ne réalisons jamais les travaux que nous expertisons — cette séparation est la condition de l’indépendance du constat. Aucune investigation destructive n’est menée sans accord écrit préalable, et les zones rendues inaccessibles ne sont pas examinées : elles sont signalées comme telles dans le rapport, avec les réserves correspondantes. Nous ne prenons aucun engagement sur la position que retiendra l’assureur, sur la solvabilité de l’entreprise ni sur l’issue d’un recours.
Enfin, nous n’évaluons ni la valeur du bien ni sa dépréciation : c’est un autre exercice, relevant de l’expertise en évaluation. De la même manière, l’accompagnement d’un chantier en cours, la sécurisation d’un contrat de construction de maison individuelle ou le traitement d’un chantier laissé en l’état font l’objet de missions distinctes, que nous conduisons ailleurs sur ce site — chantier interrompu par l’entreprise notamment.
Les honoraires sont annoncés avant l’intervention, sans facturation au pourcentage du montant du sinistre. Le constat unilatéral avec rapport et chiffrage est établi à 800 € HT, soit 960 € TTC. L’expertise contradictoire menée avec l’entreprise et son assureur se situe entre 850 et 1 400 € selon le dossier. L’assistance technique en phase judiciaire va de 960 à 1 680 € TTC. Le rapport en version papier envoyée par courrier représente 40 € TTC supplémentaires.
Côté délais, ceux qui comptent ne dépendent pas de nous. Dix ans pour la décennale à compter de la réception, deux ans pour les équipements dissociables, un an pour le parfait achèvement, puis 60 jours et 90 jours pour l’assureur dommages-ouvrage. S’y ajoute un délai de rétractation de 14 jours avant tout déplacement de l’expert, sauf renonciation expresse en cas d’urgence — un désordre évolutif ou un risque d’effondrement justifie cette renonciation.
Notre équipe couvre l’ensemble de la France métropolitaine dans le cadre de ses missions d’assistance technique, avec des interventions organisées par secteur. Pour un dossier dont la nature reste incertaine, un premier examen des pièces permet souvent de dire, avant tout déplacement, si le régime décennal est mobilisable ou si un autre cadre s’applique.
Beaucoup de dossiers arrivent mal orientés, et ce mauvais aiguillage coûte des mois. Un désordre non structurel apparu peu après réception relève souvent du parfait achèvement et d’un simple courrier, pas d’une déclaration de sinistre. À l’inverse, une non-conformité contractuelle découverte à la livraison n’est pas un désordre décennal, mais un manquement d’exécution — deux raisonnements différents, deux interlocuteurs différents.
Lorsque le débat porte sur la qualité d’exécution et sur le chiffrage négocié avec l’entreprise, la bonne entrée est celle du recours pour malfaçons constatées. Lorsqu’il porte sur les engagements pris au contrat de construction, l’entrée est celle des clauses du contrat de construction. Et lorsqu’un maître d’ouvrage souhaite être épaulé pendant le déroulement des travaux plutôt qu’après, il s’agit d’une mission d’assistance au maître d’ouvrage.
Notre position sur cette page est volontairement étroite : le régime de garantie lui-même. Ce qu’il couvre, ce qu’il exclut, comment on l’active et avec quelles pièces. C’est ce périmètre qui rend le rapport utile, parce qu’il répond à la seule question que se posent l’assureur et le juge : ce désordre entre-t-il, oui ou non, dans le champ de la garantie invoquée.
1567Toute relation avec un mandant commence par l’écoute et le conseil
Parce que notre accompagnement est défini par vos besoins et les particularités de votre situation.
Le conseil est au cœur de notre métier et intervient à chaque étape de votre projet.
Dans le respect de la déontologie de notre métier, en se servant de notre expertise et de nos outils d’analyse.
Rester à vos côtés jusqu’à ce que vos objectifs soient atteints pour garantir votre satisfaction et la réussite de notre mission.
Les cas présentés ci-dessous sont des typologies de missions régulièrement rencontrées sur ce secteur. Ils sont reconstruits à partir d’éléments rendus non identifiables et ne correspondent à aucun dossier réel.
Contexte du dossier. Une maison traditionnelle d’environ 150 mètres carrés, en maçonnerie non chaînée, avait fait l’objet d’une reprise de structure quelques années plus tôt. Les propriétaires constatent un éboulement partiel du mur de façade nord au-dessus d’un châssis de cave, puis un affaissement de la voûte de cave. L’entreprise intervenue conteste tout lien avec ses travaux et invoque l’ancienneté du bâti.
Mission menée. Le relevé instrumental met en évidence un espace d’environ 5 centimètres entre la voûte et la façade, révélant une désolidarisation mécanique, un bombement de façade avec faux aplomb mesuré à 16 centimètres au droit des ouvertures, et une fissure d’environ 1 millimètre à l’étage, exactement à l’aplomb de la cave. La lecture structurelle montre que des poutres métalliques ont été posées et une voûte en pierre probablement remplacée par des voûtains et profilés, modifiant le cheminement des charges.
Valeur apportée. Le désordre cesse d’être une fissure de plus : il se rattache à une intervention identifiable et devient opposable. L’estimatif à dires d’expert distingue l’étude structurelle, 4 000 à 8 000 €, et la reprise avec consolidation, 20 000 à 60 000 €, soit un total de 25 250 à 70 500 €. Cette décomposition permet d’engager l’étude sans attendre l’accord global.
Contexte du dossier. Une extension à ossature bois greffée sur une maison existante, réceptionnée en 2013, présente treize ans plus tard une série de signes que les propriétaires jugeaient jusque-là anodins et sans lien entre eux : une porte qui frotte, un sol qui semble pencher, un plot en béton abîmé au pied d’un poteau. La question posée était de savoir si une garantie restait encore mobilisable.
Mission menée. L’examen recense un plot béton support de poteau métallique fissuré verticalement sur toute sa hauteur apparente, soit 50 à 60 centimètres, un second plot multi-fissuré, une descente d’eaux pluviales sectionnée, un défaut de planéité marqué du plancher d’une chambre et une porte venant en contact avec son dormant. Pris isolément, chaque élément se discute ; réunis, ils dessinent un faisceau orientant vers un tassement de la structure porteuse.
Valeur apportée. La requalification en désordre structurel évolutif, et non en série de désagréments d’usage, change entièrement le cadre du dossier : la question devient celle de la garantie encore mobilisable à treize ans de la réception. Le rapport liste les investigations complémentaires nécessaires, dont une note de calcul par un bureau d’études structure.
Contexte du dossier. Sur une maison de plain-pied des années 1980, un traitement hydrofuge de couverture avait été réalisé à la suite d’infiltrations en toiture. Les infiltrations sont réapparues dès l’hiver suivant, au même endroit. Plusieurs artisans consultés préconisent alors le remplacement complet de la couverture, sans avoir recherché la cause de l’échec de la première intervention.
Mission menée. L’expertise porte d’abord sur la cause : nature du support, état des éléments de couverture, points singuliers, adéquation du traitement appliqué au désordre initial. L’objectif est de déterminer si l’échec provient de l’ouvrage lui-même, d’un vieillissement normal ou d’une intervention mal conçue au regard des règles de l’art — trois réponses qui ne relèvent ni du même régime, ni du même débiteur.
Valeur apportée. Entre une reprise ponctuelle et une réfection totale, l’écart de coût est d’un ordre de grandeur. En établissant que c’est l’analyse de la cause, et non l’ancienneté de l’ouvrage, qui détermine ce qui est dû et par qui, le rapport évite d’engager une dépense majeure sur un diagnostic non vérifié.
Notre intervention s’appuie sur un corpus normatif et déontologique structuré, qui encadre la méthodologie d’expertise et garantit la valeur probante de nos rapports.
Un désordre structurel évolue, et chaque mois passé sans constat daté affaiblit le dossier. Avant d’écrire à l’assureur ou de mettre l’entreprise en demeure, l’essentiel est de savoir si le régime décennal est mobilisable, sur quel ouvrage, et ce que la reprise représente réellement. Un premier échange sur pièces — date de réception, marché de travaux, photographies, courriers échangés — permet souvent de trancher cette question et de vous donner une estimation des honoraires avant tout déplacement. Le délai de rétractation de 14 jours s’applique, sauf renonciation expresse en cas d’urgence caractérisée.
Experts agréés, pôle juridique, support technique, logiciel métier, solutions d’accompagnement.
Deux critères seulement : le dommage compromet la solidité de l’ouvrage, ou il le rend impropre à sa destination. Un désordre esthétique n’entre pas dans le champ. Un plancher déformé, une façade présentant un faux aplomb mesurable, une infiltration répétée y entrent. Cette qualification s’établit par un constat mesuré, pas par une déclaration.
Le constat unilatéral avec rapport et chiffrage est établi à 800 € HT, soit 960 € TTC. L’expertise contradictoire avec l’entreprise et son assureur se situe entre 850 et 1 400 € selon le dossier. L’assistance technique en phase judiciaire va de 960 à 1 680 € TTC. Le rapport papier envoyé par courrier ajoute 40 € TTC.
Il dispose de 60 jours à compter de la déclaration de sinistre pour se prononcer sur la mise en jeu de la garantie, puis de 90 jours pour formuler une offre d’indemnité. Ces délais courent à condition que la déclaration soit complète : une déclaration incomplète permet à l’assureur de demander des pièces et de relancer le compteur.
Non. L’obligation d’assurance pesant sur les constructeurs existe précisément pour survivre à la disparition de l’entreprise : le recours se déplace vers son assureur de responsabilité décennale. La difficulté est d’identifier la compagnie, à partir de l’attestation d’assurance remise avant travaux ou des pièces du marché.
Les trois partent de la réception des travaux. Le parfait achèvement court un an et vise les réserves. La garantie de bon fonctionnement court deux ans et concerne les éléments d’équipement dissociables. La décennale court dix ans et vise la solidité de l’ouvrage et l’impropriété à destination, équipements indissociables inclus.
Une infiltration répétée rendant un local impropre à son usage remplit le critère d’impropriété. Reste à établir la cause : défaut d’exécution, vieillissement normal ou intervention antérieure mal conçue. Sur un dossier de plain-pied des années 1980, un hydrofuge posé après infiltrations avait échoué dès l’hiver suivant : c’est la cause, non l’ancienneté, qui décide.
Passé dix ans depuis la réception, le régime décennal est clos et aucune démonstration technique ne le rouvre. C’est pourquoi la date d’apparition du désordre et son évolution doivent être documentées tôt. Sur une extension bois réceptionnée en 2013, les plots fissurés sur 50 à 60 centimètres n’ont été caractérisés qu’à la treizième année.
Non, jamais. Le cabinet ne réalise pas les ouvrages qu’il expertise : c’est la condition de l’indépendance du constat. Nous ne délivrons pas non plus de consultation juridique — la qualification en droit et la conduite de la procédure relèvent de l’avocat, vers lequel une mise en relation est proposée lorsque le dossier le justifie.
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