Informations vérifiées août 2026
En bref
La valeur vénale n’est pas une opinion de marché : c’est une notion définie par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, dont la 6ᵉ édition date de novembre 2025 et que signent 17 organisations professionnelles. Elle désigne le prix auquel un bien pourrait être vendu, après une commercialisation appropriée, entre un vendeur et un acheteur avisés, sans contrainte, à une date donnée. Une expertise valeur vénale applique cette définition et la motive. Sur les 78 expertises immobilières terminées par le cabinet, la dépense médiane est de 960 € TTC ; une évaluation sur pièces, sans visite, ressort à 400 € TTC médians. Le rapport est déposé sous 9 jours médians après la visite.
Trois professionnels peuvent vous annoncer trois chiffres pour le même bien sans qu’aucun ne soit malhonnête : ils ne répondent pas à la même question. L’agence donne un prix de mise en vente, le notaire une base de calcul, l’expert une valeur vénale. Seule la troisième a une définition écrite, opposable, et une méthode qu’on peut vérifier.
C’est ce qui fait l’utilité d’une expertise valeur vénale : elle ne vaut pas par l’autorité de celui qui la signe, mais par le chemin qu’elle rend visible — les biens retenus en comparaison, les corrections appliquées, la date à laquelle la valeur est arrêtée.
Global Expertises est un cabinet d’expertise indépendant : nous ne vendons pas le bien et nous ne prenons aucune commission sur sa vente. Notre rémunération ne dépend pas du chiffre que nous écrivons — c’est la première condition pour que ce chiffre veuille dire quelque chose.
Sur cette page
C’est le prix auquel un bien pourrait être vendu, après une commercialisation appropriée, entre un vendeur et un acheteur avisés négociant en toute connaissance de cause, sans contrainte, à une date donnée. Cette définition n’est pas la nôtre : elle vient de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.
La Charte est le texte de référence de la profession en France. Sa 6ᵉ édition date de novembre 2025 et elle est signée par 17 organisations professionnelles. Elle aligne la définition française sur les standards internationaux d’évaluation, ce qui explique qu’un rapport français et un rapport anglo-saxon parlent, sur ce point, de la même chose.
Chaque mot de la définition porte une condition, et c’est ce qui la distingue d’une estimation. Retirez l’une d’elles — un délai de vente trop court, un vendeur contraint, un acheteur mal informé — et le prix obtenu n’est plus la valeur vénale : c’est un prix de circonstance.
| Condition posée par la définition | Ce qu’elle exclut |
|---|---|
| Commercialisation appropriée | Une vente précipitée, une saisie, un délai imposé |
| Vendeur et acheteur consentants | Une cession sous pression, familiale ou judiciaire |
| Parties avisées, en connaissance de cause | Un acquéreur ignorant un défaut majeur |
| Absence de contrainte | Un divorce ou une succession qui impose un calendrier |
| À une date déterminée | Une valeur « intemporelle », qui n’existe pas |
Une même définition peut d’ailleurs donner deux chiffres légitimes selon l’hypothèse retenue : la valeur d’un bien libre de toute occupation et celle d’un bien occupé ne sont pas les mêmes, et l’écart n’a rien de symbolique. Un bien loué, ou habité par l’un des propriétaires, se vend moins cher qu’un bien vide dont l’acquéreur dispose immédiatement. L’expert doit annoncer laquelle des deux hypothèses il retient — et c’est une question à poser avant la mission, pas en découvrant le rapport.
Deux valeurs voisines reviennent souvent et ne se confondent pas avec elle : la valeur locative, qui est un loyer de marché, et la valeur d’usage ou d’utilité, propre à un propriétaire donné. Un rapport sérieux annonce laquelle il retient dès sa première page.
Principalement par comparaison, sur des transactions réellement conclues. L’expert retient des biens vendus proches en localisation, en surface et en époque, puis corrige chaque écart — étage, exposition, état, annexes, travaux à prévoir — et justifie chaque correction.
La méthode par comparaison domine en habitation parce qu’elle s’appuie sur le marché réel et non sur une théorie. Deux autres méthodes existent et servent selon le bien : la méthode par le revenu, qui capitalise les loyers, pour l’immobilier de rapport ; et la méthode par le coût de remplacement, pour les biens sans marché comparable — un bâtiment industriel spécifique, un ouvrage atypique.
| Méthode | Principe | Quand elle s’impose |
|---|---|---|
| Par comparaison | Transactions réelles proches, corrigées une à une | Habitation, terrains, locaux courants |
| Par le revenu | Capitalisation des loyers nets | Immeuble de rapport, local loué |
| Par le coût de remplacement | Coût de reconstruction, moins la vétusté | Bien sans marché comparable |
| Recoupement de deux méthodes | Chaque méthode contrôle l’autre | Dès que l’enjeu est élevé ou le bien atypique |
D’où viennent les références, au juste ? De trois sources qui ne se valent pas. Les annonces en ligne donnent des prix demandés, pas des prix conclus, et l’écart entre les deux est précisément ce que l’expert doit connaître. Les bases publiques de transactions donnent des prix réels mais peu de contexte : ni l’état du bien, ni ce qui a motivé le prix. L’expérience du marché local, enfin, est ce qui permet de comprendre pourquoi telle vente s’est faite trop bas. Un rapport sérieux croise les trois et dit ce qu’il a retenu.
Ce qui sépare un travail d’expert d’un chiffre annoncé, c’est la traçabilité de ces corrections. Le rapport doit permettre de refaire le chemin : voici les biens retenus, voici pourquoi celui-ci vaut plus au mètre carré, voici ce que coûte l’écart d’état. Une valeur qu’on ne peut pas suivre n’est pas défendable, et elle ne tient pas trois minutes en face de quelqu’un qui la conteste.
Un point que beaucoup négligent : l’état réel du bâti entre dans le calcul. Une toiture en fin de vie, une fissuration évolutive, un assainissement non conforme se chiffrent, et ils déplacent la valeur bien au-delà du coût de leur examen. C’est là qu’un cabinet d’expertise bâtiment a un avantage sur un évaluateur qui ne regarde que le marché : une expertise de fissures ou un examen des infiltrations transforme une inquiétude en montant.
En mandatant un expert, qui visite, mesure, compare et signe. Ce que vous pouvez faire seul — consulter les annonces, regarder les bases de transactions publiques — donne un ordre de grandeur, jamais une valeur opposable.
Les outils gratuits en ligne ont une limite structurelle : ils raisonnent sur des moyennes de quartier et ignorent tout de votre bien en particulier. Or l’écart entre deux maisons de même surface dans la même rue tient précisément à ce qu’ils ne voient pas — l’exposition, l’état, les annexes, les travaux faits ou à faire, la qualité de la construction.
| Ce que vous pouvez faire seul | Ce que seule l’expertise établit |
|---|---|
| Consulter les annonces du secteur | La différence entre un prix affiché et un prix conclu |
| Regarder les bases de transactions publiques | Le choix des biens réellement comparables |
| Estimer une surface au plan | Les surfaces relevées sur place, annexes comprises |
| Constater un désordre visible | Ce qu’il coûte, et s’il évolue |
| Vous faire une idée | Une valeur datée, motivée et signée |
En pratique, la démarche tient en trois temps : un premier échange gratuit pour cadrer la mission et savoir si une visite est nécessaire, la visite elle-même — une à trois heures selon le bien — puis la remise du rapport, sous 9 jours médians après la visite sur les dossiers du cabinet.
L’avis de valeur est un ordre de grandeur ; l’expertise est une pièce motivée. Le premier tient en une page et n’expose pas sa méthode ; la seconde détaille les références retenues, les corrections appliquées et la date de valeur, et engage la signature de son auteur.
La confusion est entretenue par le vocabulaire : les particuliers cherchent une « estimation », les agences proposent un « avis de valeur », et seule l’expertise porte un nom qui correspond à une définition écrite. Les trois documents peuvent porter le même chiffre — ils n’ont pas le même poids quand quelqu’un le conteste.
| Avis de valeur | Expertise de valeur vénale | |
|---|---|---|
| Méthode exposée | Rarement | Toujours, avec les références retenues |
| Visite du bien | Parfois | Systématique, sauf mission sur pièces annoncée |
| Date de valeur | Souvent absente | Explicite |
| Signature et responsabilité | Faible | Nominative, sous assurance professionnelle |
| Usage devant un tiers | Informatif | C’est ce pour quoi elle est écrite |
| Ordre de prix | Souvent gratuit | 400 à 1 200 € TTC selon la mission |
Aucun de ces documents n’est illégitime : un avis de valeur suffit pour se faire une idée avant de mettre en vente. Il devient insuffisant dès qu’un tiers doit l’accepter — un co-indivisaire, une administration, un juge.
Sur les 78 expertises immobilières terminées par le cabinet, la dépense médiane est de 960 € TTC — premier quartile 800 €, troisième quartile 1 190 €, 78 % des dossiers à 1 200 € ou moins. Une évaluation sur pièces, sans visite, ressort à 400 € TTC médians.
Ce ne sont pas des tarifs d’affichage : ce sont les montants réellement facturés, relevés dans le registre des missions. Nous les publions parce que la question du prix revient dans cinq des huit questions que Google associe à cette recherche, et qu’aucun de nos concurrents n’y répond par un chiffre.
| Mission | Médiane TTC | Dossiers | Rapport déposé sous |
|---|---|---|---|
| Expertise immobilière (valeur vénale, avec visite) | 960 € | 78 | 9 jours |
| Expertise sur pièces, sans visite | 400 € | 54 | 9 jours |
| Audit avant vente | 770 € | 124 | 5 jours |
| Contre-expertise | 790 € | 66 | 7 jours |
La grille publiée du cabinet encadre ces médianes : étude sur pièces dès 190 € HT, expertise sur place au forfait à partir de 590 € HT (708 € TTC), déplacement inclus ; l’expertise contradictoire est établie sur devis. Le règlement se fait en deux fois, 60 % à la commande et 40 % à la remise du rapport, après un premier échange gratuit et un devis.
Le prix dépend de trois choses, et de trois seulement : la nature du bien — une maison ordinaire n’est pas un corps de ferme ni un immeuble de rapport —, la nécessité ou non d’une visite, et l’usage attendu du rapport, une pièce destinée à être contestée demandant plus de références qu’une valeur d’information.
Ce que ces médianes ne contiennent pas mérite d’être dit : elles sont relevées sur des missions conduites dans 39 départements, sans supplément kilométrique ajouté au devis, et le rapport a été déposé en 9 jours médians après la visite. Le devis remis avant la commande annonce le montant, le délai et le périmètre de la mission ; il n’y a pas de ligne qui apparaît ensuite. Un expert qui refuse d’écrire ces trois éléments avant de commencer vous dira difficilement non plus comment il a construit sa valeur.
La profession d’expert en évaluation immobilière n’est pas réglementée : le titre n’est protégé par aucun diplôme d’État. C’est pourquoi la question « qui peut ? » se déplace : il faut regarder l’adhésion à la Charte, l’indépendance, l’assurance, et la qualité du rapport.
Le mot agréé circule beaucoup et recouvre des réalités différentes. Il peut désigner un expert inscrit sur la liste d’une cour d’appel — c’est l’expert judiciaire, désigné par un tribunal. Il peut renvoyer à la reconnaissance par une organisation professionnelle. Il ne désigne jamais un agrément d’État en évaluation immobilière : il n’en existe pas.
| Ce qui compte vraiment | Comment le vérifier |
|---|---|
| L’indépendance vis-à-vis de la transaction | L’expert vend-il le bien, ou une commission sur sa vente ? |
| Le respect de la Charte | Le rapport la cite-t-il, et dans quelle édition ? |
| La méthode exposée | Les références de comparaison figurent-elles au rapport ? |
| La date de valeur | Est-elle écrite noir sur blanc ? |
| La signature | Le rapport nomme-t-il son auteur, et son relecteur ? |
| L’assurance professionnelle | Elle se demande, et elle se montre |
Il faut aussi savoir ce qu’un expert en évaluation ne fait pas, parce que c’est là que se logent les mauvaises surprises. Il ne garantit pas un prix de vente : la valeur vénale est une estimation motivée, pas une promesse d’acquéreur. Il ne se substitue ni au notaire, ni à l’administration, ni au juge, qui peuvent retenir une autre valeur en l’expliquant. Et il n’ouvre pas les murs : quand l’état du bâti demande d’aller plus loin, il le dit et nomme l’investigation à conduire plutôt que de la deviner.
Au cabinet, chaque rapport est rédigé par l’expert qui a visité et relu par un référent avant remise, conformément à la norme NF X50-110 qui impose la traçabilité des constats et la séparation nette entre ce qui est observé et ce qui en est déduit. Le rapport nomme les deux — c’est vérifiable, et c’est le minimum qu’on puisse demander à quelqu’un qui écrit un chiffre que vous allez opposer à un tiers.
Chaque fois qu’un chiffre doit être accepté par quelqu’un d’autre. Tant que la valeur ne sert qu’à s’informer, une estimation suffit. Dès qu’elle entre dans un partage, une déclaration ou un litige, il faut une pièce motivée.
Les situations les plus fréquentes se ressemblent par un point : deux parties, et un intérêt opposé sur le même chiffre. Une succession partagée entre héritiers, une séparation où l’un rachète la part de l’autre, un apport en société, une déclaration fiscale, une vente entre proches où le prix doit pouvoir se justifier.
| Situation | Ce que la valeur commande |
|---|---|
| Partage entre héritiers | Les lots, et l’équilibre entre eux |
| Séparation, rachat de part | Le montant de la soulte à verser |
| Déclaration à l’administration | Une base chiffrée qu’il faut pouvoir justifier |
| Vente entre proches | La démonstration que le prix n’est pas de complaisance |
| Apport ou cession de société | La valorisation de l’actif immobilier |
| Litige, contentieux | Une pièce que la partie adverse peut vérifier |
La séparation est le cas où l’écart se paie le plus vite, parce qu’il se règle en une somme : celui qui garde le bien verse une soulte, et chaque millier d’euros d’erreur reste chez l’un ou chez l’autre. Une expertise immobilière divorce fixe cette valeur à une date choisie et l’écrit avec ses références, de sorte que les deux avocats travaillent sur le même chiffre plutôt que sur deux estimations d’agence qui ne se recoupent pas.
La succession mérite un mot, parce que c’est le cas le plus fréquent après la séparation. Les héritiers doivent chiffrer les biens pour les partager, et une valeur trop basse comme une valeur trop haute se paient — la première au moment d’une revente rapide, la seconde tout de suite. Une valeur motivée et datée du jour du décès protège les deux côtés : elle donne aux héritiers une base commune, et elle se justifie si elle est un jour discutée.
Un cas mérite d’être signalé à part : l’achat lui-même. Avant de signer, une expertise avant achat immobilier regarde l’état du bâti quand l’expertise de valeur regarde le prix. Les deux missions se complètent et se commandent souvent ensemble — l’une dit ce que le bien vaut, l’autre ce qu’il va demander.
En comparant deux valeurs établies à deux dates, sur la même méthode. Comparer un prix d’achat à une estimation d’aujourd’hui ne dit presque rien : l’un est un prix conclu dans des circonstances précises, l’autre un ordre de grandeur.
Trois facteurs jouent, et ils ne vont pas toujours dans le même sens. Le marché local d’abord, qui peut avoir monté ou reculé. Les travaux ensuite : une rénovation ne se récupère jamais à cent pour cent, mais l’absence d’entretien se paie très cher. La réglementation enfin, qui sanctionne désormais les logements les plus énergivores.
C’est aussi pourquoi une valeur ancienne ne se réactualise pas d’un coefficient. Quand une expertise a déjà été conduite sur le bien, la mise à jour est plus légère — le relevé et l’analyse du bâti sont faits, seule la partie marché est reprise — mais elle reste un travail, pas une règle de trois.
Si des travaux ont été réalisés et mal exécutés, la question change de nature : on n’est plus sur la valeur mais sur les malfaçons et vices cachés, et le chiffrage des reprises précède toute évaluation. De même, un sinistre en cours d’indemnisation se traite avec un expert d’assuré avant de parler de valeur.
Oui, et c’est la mission la moins chère : 400 € TTC médians sur 54 dossiers. L’expert travaille alors sur les documents fournis — titre, plans, diagnostics, photographies, factures de travaux — et sur les données de marché.
Cette formule a un domaine d’emploi précis et une limite qu’il faut énoncer clairement : l’expert n’ayant pas vu le bien, il évalue sur la foi de ce qu’on lui remet, et il l’écrit dans son rapport. Si un désordre n’apparaît sur aucune pièce, il n’entre pas dans la valeur.
| Mission sur pièces | Mission avec visite |
|---|---|
| 400 € TTC médians | 960 € TTC médians |
| Aucun déplacement, délai réduit | Relevé des surfaces et de l’état sur place |
| Convient à un bien récent et documenté | Nécessaire dès que l’état est en jeu |
| Réserve explicite au rapport | Constats opposables |
| Utile pour un premier cadrage | Utile quand un tiers doit l’accepter |
Concrètement, une mission sur pièces demande un dossier : le titre de propriété, les plans avec les surfaces, les diagnostics récents, les factures des travaux réalisés, des photographies de chaque pièce et des façades, et l’adresse exacte. Plus le dossier est complet, plus la réserve portée au rapport se réduit — et plus la valeur qui en sort est solide. Un dossier vide donne un chiffre creux, quel que soit l’expert.
Notre conseil est simple et il ne va pas dans le sens de notre chiffre d’affaires : commencez par une mission sur pièces quand le bien est récent, bien documenté et sans désordre connu. Passez à la visite dès que l’état entre dans la discussion, ou dès que le rapport devra être opposé à quelqu’un.
Une précision qui vaut pour les deux formules : la valeur est datée. La définition impose une date déterminée, et l’expert peut donc être missionné sur une date passée — l’ouverture d’une succession, la date de l’ordonnance de non-conciliation, l’année d’un apport en société. C’est une évaluation rétrospective : elle se conduit sur les transactions connues à cette date-là, pas sur le marché d’aujourd’hui. Précisez donc la date attendue dès la demande, car elle change les références retenues et, souvent, le chiffre final.
Global Expertises intervient dans toute la France, depuis son siège de Toulouse et par un réseau d’experts régionaux. Sur les expertises immobilières terminées, les missions se sont réparties sur 39 départements, pour 70 particuliers et 7 professionnels ; les audits avant vente, eux, couvrent 52 départements.
Le premier échange est gratuit. Dites-nous le type de bien, ce à quoi la valeur va servir et à quelle date elle doit être arrêtée : ces trois éléments suffisent à savoir s’il faut une visite ou si une mission sur pièces convient, et donc à vous donner un prix ferme.
Utile à réunir avant la mission : le titre de propriété, les plans, le dernier avis de taxe foncière, les diagnostics et les factures des travaux réalisés. Le cabinet conduit par ailleurs des missions voisines — expertise de terrain agricole, réception de travaux, assistance à expertise judiciaire, ou un télérelevé de fissures quand un désordre doit être qualifié avant d’évaluer. Nos expertises couvrent l’ensemble, et un expert bâtiment indépendant intervient près de chez vous.
Toute relation avec un mandant commence par l’écoute et le conseil
Parce que notre accompagnement est défini par vos besoins et les particularités de votre situation.
Le conseil est au cœur de notre métier et intervient à chaque étape de votre projet.
Dans le respect de la déontologie de notre métier, en se servant de notre expertise et de nos outils d’analyse.
Rester à vos côtés jusqu’à ce que vos objectifs soient atteints pour garantir votre satisfaction et la réussite de notre mission.
Les cas présentés ci-dessous sont des typologies de missions régulièrement rencontrées sur ce secteur. Ils sont reconstruits à partir d’éléments rendus non identifiables et ne correspondent à aucun dossier réel.
Contexte du dossier. Registre interne des missions, dossiers terminés, relevé du 29/08/2026.
Mission menée. Expertises de valeur vénale avec visite, de février 2025 à juillet 2026, pour 70 particuliers et 7 professionnels.
Valeur apportée. Premier quartile 800 €, médiane 960 €, troisième quartile 1 190 € : 78 % des dossiers restent sous 1 200 € TTC. Le rapport est déposé sous 9 jours médians après la visite. Ces chiffres viennent des montants réellement facturés, pas d’une grille affichée.
Contexte du dossier. Même registre, missions conduites sans déplacement.
Mission menée. Évaluations établies sur les documents fournis et les données de marché, avec réserve explicite portée au rapport.
Valeur apportée. Premier quartile 350 €, médiane 400 €, troisième quartile 412 € : la dispersion est faible, parce que la mission est bornée. C’est la porte d’entrée la moins chère à une valeur motivée — à condition que le bien soit documenté et sans désordre connu, ce que le rapport dit explicitement.
Contexte du dossier. Même registre, missions voisines de l’évaluation.
Mission menée. Audits conduits avant mise en vente (52 départements) et contre-expertises produites face à une évaluation contestée (37 départements).
Valeur apportée. Médianes de 770 € et 790 € TTC, rapports déposés sous 5 et 7 jours. Ces deux familles disent la même chose que la première : sur ce métier, l’essentiel des dossiers se traite sous mille euros et sous dix jours. Ce qui coûte cher, ce n’est jamais l’expertise — c’est de s’en passer.
Notre intervention s’appuie sur un corpus normatif et déontologique structuré, qui encadre la méthodologie d’expertise et garantit la valeur probante de nos rapports.
Si vous avez besoin d’un chiffre que quelqu’un d’autre devra accepter, la question n’est pas de savoir combien vaut le bien : c’est de savoir sur quoi la valeur s’appuie. Le premier échange est gratuit — dites-nous le type de bien, l’usage du rapport et la date à laquelle la valeur doit être arrêtée, et nous vous dirons s’il faut une visite ou si une mission sur pièces suffit.
Experts agréés, pôle juridique, support technique, logiciel métier, solutions d’accompagnement.
Principalement par comparaison : l’expert retient des biens réellement vendus, proches en localisation, en surface et en époque, puis corrige chaque écart — étage, exposition, état, annexes, travaux à prévoir — et justifie chaque correction dans son rapport. Pour un immeuble de rapport, la méthode par le revenu capitalise les loyers nets ; pour un bien sans marché comparable, la méthode par le coût de remplacement s’applique. Dès que l’enjeu est élevé, deux méthodes se recoupent.
Sur les 78 expertises immobilières terminées par le cabinet, la médiane est de 960 € TTC : 800 € au premier quartile, 1 190 € au troisième, et 78 % des dossiers à 1 200 € ou moins. Une évaluation sur pièces, sans visite, ressort à 400 € TTC médians sur 54 dossiers. Le premier échange est gratuit et un devis est établi avant toute intervention.
Le mot « agréé » ne correspond à aucun agrément d’État en évaluation immobilière : la profession n’est pas réglementée. Le prix ne dépend donc pas d’un label mais de la mission — 960 € TTC médians avec visite, 400 € TTC médians sur pièces, sur les dossiers du cabinet. Ce qu’il faut vérifier, ce n’est pas un titre : c’est l’indépendance, la méthode exposée, la date de valeur et la signature.
Pour une maison individuelle, comptez la partie centrale de notre distribution, autour de 960 € TTC avec visite. Le prix varie selon la surface, les annexes et l’éloignement : une maison de plain-pied sans dépendance coûte moins qu’un corps de ferme à plusieurs bâtiments. Sans visite, sur pièces, la médiane tombe à 400 € TTC.
Nous préférons publier la médiane que la moyenne : la moyenne est tirée vers le haut par quelques biens complexes, la médiane dit ce que paie réellement la moitié des clients. Elle s’établit à 960 € TTC pour une expertise de valeur avec visite, 770 € pour un audit avant vente, 790 € pour une contre-expertise et 400 € pour une mission sur pièces.
En mandatant un expert qui visite, relève les surfaces, examine l’état du bâti, collecte des références de comparaison et signe son rapport. Ce que vous pouvez faire seul — consulter les annonces, regarder les bases de transactions publiques — donne un ordre de grandeur, pas une valeur opposable, parce que rien n’y tient compte de ce qui distingue votre bien de son voisin.
En comparant deux valeurs établies à deux dates avec la même méthode. Comparer un prix d’achat à une estimation d’aujourd’hui ne dit presque rien : l’un est un prix conclu dans des circonstances précises, l’autre un ordre de grandeur. Trois facteurs jouent — le marché local, les travaux réalisés ou négligés, et la réglementation énergétique, qui pèse désormais sur les logements les plus énergivores.
Il n’y a pas de classement, et se méfier de qui prétend le contraire. Quatre critères vérifiables valent mieux qu’un titre : l’expert vend-il le bien ou une commission sur sa vente, son rapport expose-t-il sa méthode et ses références, porte-t-il une date de valeur, et nomme-t-il son auteur. Un rapport qui coche ces quatre points se défend ; les autres se discutent.
C’est le texte de référence de la profession en France. Sa 6ᵉ édition date de novembre 2025 et elle est signée par 17 organisations professionnelles. Elle définit la valeur vénale comme le prix auquel un bien pourrait être vendu après une commercialisation appropriée, entre un vendeur et un acheteur avisés négociant sans contrainte, à une date donnée — une définition alignée sur les standards internationaux d’évaluation.
Un rapport motivé, daté et signé est une pièce que l’on produit et qui se discute sur ses références. Il ne s’impose pas d’autorité : l’administration comme un juge peut retenir une autre valeur, mais elle doit alors expliquer pourquoi. C’est précisément l’intérêt d’un rapport qui expose sa méthode — il déplace la discussion vers des faits vérifiables.
Pas toujours. Une mission sur pièces, à 400 € TTC médians, convient à un bien récent, bien documenté et sans désordre connu ; le rapport porte alors une réserve explicite indiquant que l’expert n’a pas vu le bien. Dès que l’état entre dans la discussion, ou dès que le rapport doit être opposé à un tiers, la visite est nécessaire.
Le rapport est déposé sous 9 jours médians après la visite pour une expertise de valeur, 5 jours pour un audit avant vente et 7 jours pour une contre-expertise, relecture comprise. Quand une échéance commande — un rendez-vous chez le notaire, une date d’audience — dites-le au premier échange : c’est la date de visite qui s’ajuste, pas la rédaction.
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