Expertise en valeur vénale
L’Expertise en Valeur Vénale immobilière se veut, principalement être une expertise impartiale et indépendante.
Parce qu’il est indépendant, il ne peut y avoir de conflits d’intérêts financiers entre l’expert évaluateur et les autres professionnels de l’immobilier tels que les agences, les assurances ou bien encore les banques.
Son intervention est définie sur un temps donné et selon les conditions normales du libre marché
L’expert évaluateur, par sa neutralité, peut être donc mandaté par une entreprise, une collectivité et même un particulier afin d’estimer la valeur juste d’un bien immobilier.
L’expertise de valeur vénale très souvent méconnue, est pourtant une démarche très utile dans l’appréciation globale d’un bien immobilier.
Les différentes caractéristiques de l’Expertise de Valeur Vénale
L’objectif de l’Expertise de Valeur Vénale Immobilière est de fixer le prix juste et cohérent du bien, selon ses caractéristiques et son environnement.
La mission de l’expert est d’étudier soigneusement les justificatifs fournis par le propriétaire vendeur et/ ou le futur acquéreur, tels que :
- Les titres de propriété
- Les conditions de location du bien, ou non.
- Le règlement et charges de copropriété, etc.
En complément, son évaluation va s’appuyer aussi sur l’analyse juridique du bien, selon les éléments cadastraux et urbanistiques dont il dépend.
Les critères pour l’évaluation du prix d’un bien immobilier sont de diverses natures comme :
- la qualité technique et les matériaux utilisés pour l’ouvrage.
- la superficie
- l’emplacement, le quartier, la disposition etc.
- les contraintes administratives : juridiques et/ou urbanistiques.
- l’état du marché : de l’offre et de la demande
Les Critères de Valorisation
Le prix d’un bien immobilier, quel qu’en soit la destination, habitation ou local d’entreprise par exemples, est soumis à diverses conditions : les conditions environnementales, physiques, juridiques, ou bien encore économiques. Elles sont plus ou moins importantes et objectives, mais dans certains cas, elles peuvent diriger l’expertise théorique, par des éléments concrets vers une meilleure valorisation du bien ou au contraire une dépréciation.
Notre expert immobilier Global Expertises par son analyse rigoureuse de ces multiples conditions pourra fixer un juste prix de votre bien.
Les caractéristiques environnementales du bien
L’expert immobilier va, par son approche, contextualiser la situation du bien. Il va se renseigner sur l’identité du lieu, de la population, de sa zone géographique, économique, des équipements et administrations présents, des futurs projets urbains à proximité, etc.
Les caractéristiques physiques du bien
L’expert va appréhender, sur place, les qualités physiques du bien immobilier, par une visite consciencieuse, par le détail du plan architectural et par les divers aspects techniques de la construction et selon la destination d’utilisation de celui-ci. Il va s’appuyer aussi sur les documents relatifs au bien pour vérifier ces informations. De
là, il peut identifier les différentes sources de nuisances sensorielles : vis-à-vis, exposition du bien, bruit, odeurs etc.
Les caractéristiques juridiques du bien
L’expert va étudier minutieusement les conditions juridiques exercées sur le bien immobilier en termes de prescriptions ou de restrictions par les administrations compétentes.
Les caractéristiques économiques du bien
Pour fixer un prix juste à votre bien, l’expert va prendre en compte l’état du marché immobilier : la conjoncture économique, l’offre et la demande etc.
Le Rapport d’Expertise de Valeur Vénale
Le Rapport d’Expertise de Valeur Vénale a une valeur légale et constitue un élément de preuve, il est formel et opposable. Il ne faut pas le confondre avec l’avis de valeur qu’un agent immobilier peut établir, car ce n’est qu’une simple estimation non reconnue.
L’Étude des informations fournies par le mandataire
Dans un premier temps l’expert va vous demander tous les documents relatifs à votre bien, afin qu’il puisse déjà analyser certaines caractéristiques et se faire une idée globale sur ses composantes techniques, géographiques, historiques etc.
L’expert pourra donc diriger sa première visite selon les points importants qu’il aura relevé sur les documents fournis. C’est un point de départ théorique essentiel qui aidera à l’évaluation des qualités architecturales et constructives, et sur l’état du bien en général, son standing, mais aussi sur sa destination et sa valeur par rapport au marché en vigueur.
L’Étude de marché
L’Etude de marché est une étape clef pour fixer le prix de votre bien. Pour une vision plus claire, l’expert va se renseigner sur les offres et demandes du marché actuel.
Il pourra déjà définir alors une fourchette de prix dans laquelle votre bien se situe.
L’Etude de marché sonde aussi les tendances et modes, les besoins des futurs acquéreurs. Par exemple, elle peut vous aider à moderniser votre bien par la qualité de vie et/ou les équipements, en vue de séduire plus de potentiels clients.
L’Examen du bien immobilier
L’expert immobilier est pluridisciplinaire, sa formation et son expérience lui permettent de réaliser des audits immobiliers. En effet, sa mission est de valoriser tout type d’actifs et de droits immobiliers : habitations résidentielles ou locaux d’entreprises, de collectivité etc.
Les différentes Méthodes d'Evaluation Immobilière
Les différentes méthodes d’évaluation d’un bien sont répertoriées dans la Charte de l’expertise en Evaluation Immobilière, elles suivent aussi les prescriptions immobilières européennes.
L’expert est libre du choix des procédés adoptés pour son évaluation, dans l’intérêt de son commanditaire.
Les sources nécessaires et l’interprétation de données pour l’étude immobilière
- Les sources de données internes, sur lesquelles notre expert va se baser, couvre un large territoire national voire international et sur tout type d’actifs et de biens.
L’expertise de valeur vénale peut être contextualisée et réalisée aisément.
- Les sources de données externes, comme par exemple GRECAM, PERVAL, AJDI etc., sont des outils spécialisés qui fournissent des informations sur l’évolution du marché immobilier, de ses modifications règlementaires, économiques, juridiques, fiscales.
L’expert aura à charge d’interpréter ces données, et d’en faire ressortir les meilleurs éléments pour être en corrélation avec la réalité du marché et valorisation du bien expertisé. Son analyse pointilleuse des diverses sources doit s’accorder avec les caractéristiques du bien à évaluer et les références dont il dispose. La juste valeur immobilière est, dès lors, déterminée grâce aux éléments de comparaison.
Les méthodes utilisées pour l’expertise de valeur vénale
Nos experts immobiliers Global Expertises s’appuient sur différentes méthodes pour déterminer la valeur vénale d’un actif immobilier. Forts de leurs expériences et compétences ils sont capables de choisir les meilleurs outils pour valoriser votre bien. Dans le cadre d’un achat ou d’une vente, d’une cession d’entreprise, d’une recherche de financement etc., leur maîtrise de l’expertise est un gage de sécurité et de professionnalisme.
La Méthode par Comparaison
Cette méthode d’expertise de valeur vénale est courante, elle consiste à établir le prix d’un bien à partir de l’étude de la valeur obtenue lors d’une vente récente d’autres biens immobiliers similaires.
La Méthode Sol et Construction
Elle consiste à apprécier de façon bien séparée les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, la construction d’autre part. Elle peut s’apparenter soit à une méthode par comparaison, soit à une méthode par le coût de remplacement ou de reconstitution.
La Méthode par le Coût de Remplacement
Cette technique d’évaluation se base sur le prix de revient pour la reconstruction à l’identique du bien en fonction du marché, du coût des matériaux etc., mais aussi des taxes et des évolutions techniques et législatives. Cette méthode est souvent utilisée pour l’estimation de grands ouvrages ou d’édifices historiques.
La Méthode par Capitalisation
du Revenu ou Rendement
Cette méthode ne peut être appliquée sur des locaux totalement vides. Elle permet d’obtenir une estimation globale en comparant les revenus générés par le bien par rapport à un taux de capitalisation défini par la typologie du bâtiment, sans oublier d’ôter les charges inhérentes à celui-ci.
La Méthode des Ratios Financiers
Cette Méthode est une technique d’analyse financière, qui s’applique à un bien professionnel et qui s’appuie sur ses ratios d’exploitation. Elle permet la
comparaison directe avec des entreprises du même secteur et l’analyse de son évolution.
La Méthode du Bilan Promoteur
ou Charge Foncière
Cette méthode est parfois appelée “méthode de récupération foncière”, “du compte à rebours opérateur” ou “du bilan aménageur”, elle est utilisée dans le cadre d’une estimation de la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé ou bien la restructuration d’un immeuble déjà bâti etc.
Elle consiste à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée à répertorier les divers coûts afférents au projet : coût de la construction, frais et marges financiers, honoraires des intervenants etc.
Le rapport d'expertise immobilière
Le rapport d’expertise en évaluation immobilière ou foncière (pour un terrain) consiste à estimer la valeur vénale ou locative du bien dans une période définie et sous les règles du libre marché. C’est un document formel et opposable.
En fonction des objectifs espérés par le mandataire, il existe plusieurs types de rapports suivant les recommandations de la Charte de l’Expertise Immobilière.
Le rapport d’expertise immobilière détaillé.
Par l’étude complète des pièces et documents transmis par le client, puis la visite du bien ainsi que l’analyse des divers critères de valorisation, l’expert va pouvoir établir un rapport détaillé de son expertise de valeur vénale.
Le rapport d’expertise immobilière synthétique
Il résume le rapport d’expertise détaillé en s’appuyant sur les points essentiels. Il permet une vue d’ensemble.
Le rapport d’expertise immobilière synthétique
Il résume le rapport d’expertise détaillé en s’appuyant sur les points essentiels. Il permet une vue d’ensemble.
Le certificat d’expertise immobilière
Il est utile, car lui aussi, synthétise l’expertise d’actifs aux caractéristiques similaires
Le rapport d’actualisation
Le marché de l’immobilier étant fluctuant, l’expert évaluateur doit très souvent effectuer des actualisations de valeur. Ainsi le rapport d’expertise peut évoluer en fonction des modifications importantes
Le rapport d’expertise réglementaire
Il est conditionné aux dispositions règlementaires et aux recommandations des Hautes Autorités (Type ACPR par exemple)
Bon à Savoir sur les expertises de valeurs vénales
L’avis de valeur est un simple document qui permet d’estimer approximativement le prix d’un bien et n’importe quel professionnel du secteur de l’immobilier (agence, banque, assurance.) peut l’établir sans réelle expertise.
Alors que l’expertise de valeur vénale ne peut être réalisée que par un expert en immobilier, c’est un rapport officiel, formel et opposable. Ce document est un atout majeur sur le marché de l’immobilier, il confère au propriétaire une sécurité, une marque de confiance et de crédibilité face à ses futurs acquéreurs, il se démarque ainsi de la concurrence.
Faire appel à Global Expertises pour des désordres visibles ou suspectés.
Nos experts, forts de leur expérience et compétences, sont en capacité de vérifier le respect de la norme AFNOR du Document Technique Unifié (NF DTU) et des règles de l’art en termes de construction.
Par cela, nous comprenons les causes des défauts et dégradations, nous prodiguons des conseils techniques, nous apportons assistance, nous proposons des solutions adaptées et nous établissons un rapport d’expertise complet et de qualité.