Nos mandants ont fait appel à nous pour réaliser une expertise technique de la maison individuelle qu’ils ont récemment acquise et sur laquelle ils ont identifié des désordres qu’ils considèrent être liés à un vice caché. Ils pensent entamer une procédure d’annulation de vente de leur bien immobilier et souhaitent notre expertise.

Le cabinet Global Expertises, après avoir recueilli l’ensemble des pièces du dossier (acte de vente, diagnostics obligatoires, plans, informations sur les différentes parties), convient d’un rdv sur place avec le couple.

Ce premier rdv d’expertise unilatérale de constat permettra de dresser un constat de la situation sur le point technique afin d’étayer le dossier dans le respect d’une démarche amiable, préalable à toute démarche judiciaire.

Cette expertise se traduira par un rapport technique qui reprendra nos constats et indiquera nos conclusions et préconisations. Il déterminera si une expertise contradictoire doit avoir lieu et si oui, permettra de :

• déterminer quelles seront les parties à convoquer,
• chiffrer les dommages (et donc les sommes ou contreparties à demander aux différentes parties mises en cause),
• valider des solutions techniques de réparation / reconstruction à mettre en oeuvre,
• qualifier techniquement le vice caché pour qu’il soit avéré,
• prendre attache avec l’avocat représentant nos mandants pour préparer leur dossier et agir en synergie. Ce dernier sera d’ailleurs destinataire du rapport technique.

Notre mission sur place.

Lors de notre venue sur les lieux de la construction, les propriétaires étaient présents. Nous échangeons sur la situation et constatons une fissure du plancher de leur maison. Ils nous précisent qu’elle est apparue dès le début des travaux de rénovation assez légers qu’ils ont entrepris. Nous constatons également une vibration anormale du plancher du séjour.

Par ailleurs, ils nous indiquent une trape d’accès à l’extérieur de la maison qui donne dans un sous-sol. Nous poursuivons donc nos investigations et constatons en lieu et place du plancher béton indiqué sur l’acte de vente est en bois et qu’il repose sur des voûtains Nous constatons également que des parties de ce plancher sont touchées par des champignons, notamment une poutre porteuse.

Nous réalisons différents tests et prêtons attention à la dangerosité que représentent les dégâts sur le bien. Nous commençons également à réunir les éléments permettant de qualifier un vice caché. En effet, selon l’article 1641 du code civil, les vices cachés en immobilier sont définis comme « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.»

Les mesures conservatoires et de surveillance

Le bien n’étant pas occupé, nous préconisons la démolition pour reconstruction de la totalité du plancher bas du salon / salle à manger. A défaut, nous préconisons sans délai un traitement par application d’un fongicide, la consolidation des poutres et poutrelles et la mise en sécurité de la totalité du plancher par un étaiement réalisé dans les règles de l’art. Nous chiffrons d’ailleurs les travaux nécessaires.

Tenue d’une contre-expertise pour vice caché sur le bien

Lors de l’expertise contradictoire, nous procédons à la visite du bien en présence de toutes les parties présentes.

Nous examinons ensemble les fissures. Puis, nous descendons par la trappe de visite. Là, nous réalisons des tests sur les poutrelles et montrons que trois sont gravement endommagées par la moisissure.

Enfin, nous évoquons le risque sanitaire porté par les moisissures présentes sous le plancher du séjour.

L’expert représentant les vendeurs propose un étaiement du plancher et la mise en place de mesures conservatoires. Nous rétorquons que de telles mesures ne peuvent être que temporaires et qu’une résolution du problème structurel et du risque qu’il représente doit intervenir en amont de tout emménagement du bien.

Nous sortons et terminons la visite du bien avant d’entamer la discussion.

Nos premières questions concernent la vendeuse. Nous lui demandons pourquoi elle n’a pas indiquée la présence de la trappe d’accès à l’agence immobilière et au diagnostiqueur. Egalement, nous lui demandons comment est-il possible qu’elle n’ait pas remarqué les vibrations du plancher de l’habitation et comment est-il possible qu’elle n’est pas eu connaissance de l’état de son plancher.

A notre grande surprise, cette dernière nous révèle qu’elle en avait connaissance dès lors de son achat. Elle sort un diagnostic qui montre que 4 ans auparavant, un diagnostic avait déjà établi que le plancher était sur voutains et que son état était dégradé.

De plus, elle explique qu’elle a acheté ce bien pour une valeur moindre, revendu avec près de 50 000€ de plus-value 5 ans plus tard sans qu’aucun travaux d’amélioration n’aient été réalisés.

Nous consultons nos mandants qui, par notre biais, proposent à la vendeuse un accord amiable en termes financiers et lui laissent la possibilité de financer les travaux nécessaires à la reprise du plancher (indiqués dans le chiffrage que nous leur avons remis au préalable). Nous notons d’ailleurs que l’écart de prix de vente, soit la plus-value réalisée par la vendeuse est approximativement égale à la somme nécessaire aux réparations.

L’expert représentant la vendeuse, indique qu’ils vont réfléchir à la proposition et revenir vers nous sous vingtaine.  Il précise qu’à défaut, nous devrons considérer une fin de non-recevoir.

Nous demandons également à l’agence immobilière et au diagnostiqueur de revoir leurs honoraires afin de contribuer aux besoins de travaux de nos mandants et afin de prendre à leur charge leur part de responsabilité.

Concernant le diagnostiqueur, il se décharge de toute responsabilité en invoquant que la trappe d’accès était à ce moment cachée par du mobilier. Son conseil s’appuie sur cette thèse pour le défausser de sa responsabilité. Puisqu’en extérieur, une grille d’aération donne sur le sous-sol, je considère qu’en tant que professionnel, le diagnostiqueur ne peut être excusé de ce manquement.

Idem pour l’agence immobilière qui se décharge de sa responsabilité. Sur place, l’agent immobilier nous indique qu’elle nous fera parvenir un email pour montrer qu’elle a été dupée par la vendeuse sur la présence de cette trappe.

Si nous retenons que la vendeuse était au courant de cette trappe – comment ne pouvait elle pas l’être vu le premier diagnostic et sa situation (à 1m de la porte d’entrée du bien)? – que nous retenons également que des professionnels de l’immobilier n’aient pas remarqué cette trappe, il est difficile de reprocher à nos mandants de ne pas l’avoir déceler et ce, d’autant plus qu’ils ont reçu un diagnostic précisant que le plancher était en béton.

De fait, le vice caché est caractérisé car :

• le problème est antérieur à l’achat,
• la vendeuse était en pleine connaissance de sa situation,
• nos mandants ne pouvaient pas en avoir connaissance,
• le défaut rend le bien impropre à sa destination.

Procédure d’annulation de vente

Malgré l’attitude conciliante de nos mandants, la vendeuse n’a pas souhaité une résolution amiable. Nous travaillons donc de concert avec l’avocat de nos mandants afin de les accompagner lors des différents rdv pour défendre leurs intérêts.