Garantie de bon fonctionnement : ce que couvre la biennale

Mis à jour le 9 septembre 2026

Les garanties après construction : parfait achèvement, biennale, décennale, bon fonctionnement : de quoi parle-t-on ?

Quelques mois après la remise des clés, la chaudière se met en sécurité, le volet roulant du séjour reste bloqué à mi-course, la VMC ne tourne plus qu'à une vitesse. Le maître d'ouvrage appelle l'entreprise, qui renvoie vers le fabricant, qui renvoie vers l'installateur. C'est exactement pour ce moment-là que le législateur a prévu la garantie de bon fonctionnement, appelée aussi garantie biennale. Cette expression revient souvent dans les demandes que reçoit notre cabinet, et elle mérite une réponse complète : c'est l'objet de cet article, en Occitanie comme ailleurs.

La difficulté vient de la coexistence, après la réception des travaux, de plusieurs garanties légales aux durées, aux champs et aux régimes de preuve différents. Le parfait achèvement traite les réserves et les désordres signalés la première année ; la décennale vise ce qui compromet la solidité ou la destination du bâtiment ; la biennale s'occupe des équipements que l'on peut démonter sans abîmer le bâti. Se tromper de garantie, c'est s'exposer à un refus parfaitement fondé de l'entreprise, ou pire, laisser filer le délai en croyant être encore couvert.

Nous avons donc construit cette page comme une référence méthodologique sur la seule garantie de bon fonctionnement : ce qu'elle couvre et ce qu'elle exclut, comment la distinguer de ses voisines, quelles démarches engager et dans quel ordre, que faire quand l'entreprise refuse ou a disparu, et ce que coûte réellement une expertise indépendante lorsque le désaccord s'installe. Le panorama général des garanties de construction et des autres missions du cabinet reste sur notre page de tête ; ici, nous ne traitons que la biennale, mais nous la traitons en entier.

Comment distinguer la garantie biennale du parfait achèvement et de la décennale ?

Trois critères permettent de ranger un désordre dans la bonne garantie : sa date d'apparition, la nature de l'élément atteint et sa gravité. Le premier critère est chronologique. Un désordre réservé au procès-verbal de réception, ou dénoncé par écrit dans l'année qui suit, relève de la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6, due par le seul entrepreneur titulaire du lot. Un défaut de fonctionnement apparu après la réception, sur un équipement dissociable, relève de la biennale. Pendant la première année, les deux garanties se superposent : le maître d'ouvrage peut invoquer l'une ou l'autre, et il a intérêt à viser les deux dans son courrier, car la biennale survit un an de plus au parfait achèvement. Nous avons consacré une page complète aux délais et refus en garantie de parfait achèvement, qui détaille la levée des réserves.

Le deuxième critère est la nature de l'élément : dissociable ou indissociable, selon le test de dépose exposé plus haut. Le troisième est la gravité, et c'est lui qui crée le plus de confusion. L'article 1792 du Code civil place dans la décennale les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, « l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ». Un équipement dissociable peut donc, exceptionnellement, relever de la décennale : une pompe à chaleur défaillante en plein hiver dans une maison où elle est l'unique source de chauffage a été jugée, selon les espèces, comme rendant le logement impropre à sa destination. Le juge apprécie au cas par cas ; l'expert, lui, documente les conséquences concrètes de la panne sur l'habitabilité (température intérieure relevée, absence d'eau chaude, impossibilité de clore le logement) pour permettre cette qualification.

Un quatrième cas mérite d'être isolé : le constructeur non assuré ou disparu. La décennale est adossée à une assurance obligatoire, ce qui permet de recourir contre l'assureur même après la liquidation de l'entreprise. La biennale, elle, n'est couverte par aucune assurance obligatoire : elle repose sur la solvabilité du constructeur. Cette différence pratique explique pourquoi la qualification décennale d'un désordre d'équipement, quand elle est juridiquement défendable, change radicalement les chances d'indemnisation. L'ANIL rappelle d'ailleurs, dans ses fiches destinées aux particuliers, que la vérification de l'attestation d'assurance décennale avant travaux protège aussi indirectement contre ces impasses.

Quels délais et quelles démarches pour faire jouer la garantie de bon fonctionnement ?

Tout part de la réception, définie à l'article 1792-6 comme l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est en principe expresse et matérialisée par un procès-verbal daté et signé ; elle peut être tacite lorsque le maître d'ouvrage prend possession des lieux et paie le solde sans protester, ou judiciaire lorsque le juge la prononce à la demande d'une partie. Sans réception, il n'y a pas de garantie biennale : le litige bascule dans la responsabilité contractuelle de droit commun. Dater précisément la réception est donc la première chose que nous vérifions dans un dossier, car c'est le point de départ unique des deux ans.

Ce délai de deux ans est un délai d'épreuve : l'équipement doit avoir fonctionné correctement pendant toute la période, et c'est le dysfonctionnement survenu avant l'échéance qui ouvre le droit à garantie. Il s'agit aussi d'un délai de forclusion, ce qui a une conséquence pratique majeure : une lettre recommandée, même intitulée « mise en demeure », ne l'interrompt pas. Seule une action en justice — assignation au fond ou assignation en référé, notamment en référé-expertise sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile — arrête le compteur. Un maître d'ouvrage qui échange des courriers pendant vingt-trois mois avec une entreprise de bonne foi apparente peut se retrouver forclos sans avoir jamais été indemnisé. La reconnaissance écrite de responsabilité par le constructeur n'offre pas la même sécurité qu'une assignation ; nous conseillons de ne jamais s'en contenter à l'approche de l'échéance.

La phase amiable n'est pas une perte de temps, à condition de la borner. Le signalement doit décrire le désordre de façon factuelle, rappeler la date de réception et demander une intervention dans un délai précis ; il vaut mieux viser à la fois le parfait achèvement et la garantie de bon fonctionnement lorsque l'on est encore dans la première année. Si l'entreprise intervient et que la panne se reproduit, chaque nouvelle intervention doit être consignée : une réparation qui échoue ne fait pas repartir le délai légal, mais elle documente la persistance du défaut. Pour les demandes dont le montant ne dépasse pas 5 000 €, l'article 750-1 du Code de procédure civile impose en outre une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative avant de saisir le juge ; les fiches de service-public.fr détaillent ces préalables.

L'expertise contradictoire est le pivot de la démarche. Elle consiste à convoquer le constructeur — et, s'il existe, le fabricant — à une réunion sur site au cours de laquelle l'expert constate le dysfonctionnement, vérifie le caractère dissociable de l'élément, recherche une éventuelle cause étrangère (entretien, usage, intervention tierce) et chiffre la reprise. Le rapport qui en résulte sert de pièce maîtresse au référé comme à la négociation. Une précision utile à ce stade : l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d'ouvrage ne préfinance que les désordres de nature décennale ; la biennale n'y entre que si une extension facultative a été souscrite, ce que nous détaillons dans notre page sur l'assurance dommages-ouvrage et ses recours. Vérifier son contrat dès le premier signalement évite de compter sur une prise en charge qui n'existe pas.

Que faire si l'entreprise refuse, a disparu ou est en liquidation ?

Le refus d'une entreprise prend rarement la forme d'un « non » frontal. Il se manifeste par un silence après la mise en demeure, par une contestation de qualification (élément inerte, indissociable, hors délai), par l'invocation d'une cause étrangère (entretien, usage, intervention d'un tiers) ou par un renvoi vers le fabricant. Chaque motif appelle une réponse distincte. Face à la contestation de qualification, c'est le rapport d'expertise qui tranche, en décrivant le mode de fixation et l'organe défaillant. Face à la cause étrangère, la charge de la preuve pèse sur le constructeur : le maître d'ouvrage n'a qu'à produire ses attestations d'entretien et l'historique des interventions pour lui retirer cet argument. Face au renvoi vers le fabricant, il faut rappeler que la garantie légale est due par celui qui a posé l'équipement et qu'elle ne se transfère pas ; le maître d'ouvrage peut parallèlement activer la garantie commerciale du fabricant pour obtenir la pièce, sans que cela décharge l'installateur de la main-d'œuvre et des dommages annexes.

Avant d'engager des frais, la médiation de la consommation offre une voie gratuite pour le particulier. Depuis l'article L612-1 du Code de la consommation, tout professionnel doit permettre à son client consommateur de recourir à un médiateur, dont les coordonnées figurent obligatoirement sur ses devis et son site. La saisine est simple et le professionnel est tenu d'y répondre. Elle a toutefois une limite majeure dans le contexte de la biennale : elle ne suspend pas le délai de forclusion. Une médiation qui s'enlise au vingtième mois n'empêche pas l'échéance de tomber. Nous conseillons de la mener en parallèle de la constitution du dossier d'expertise, jamais à la place.

Lorsque l'entreprise est en redressement ou en liquidation judiciaire, deux réflexes s'imposent. Le premier consiste à déclarer la créance auprès du mandataire ou du liquidateur dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc, conformément à l'article L622-24 du Code de commerce ; passé ce délai, la créance est inopposable à la procédure. La déclaration doit être chiffrée, et c'est là qu'un rapport d'expertise évaluant le coût de reprise prend toute sa valeur, même si la perspective de paiement effectif est faible pour une créance chirographaire. Le second réflexe consiste à rechercher l'assureur. La biennale n'est adossée à aucune assurance obligatoire, mais la plupart des polices « responsabilité civile décennale » souscrites par les entreprises du bâtiment comportent une extension facultative « bon fonctionnement » ou « responsabilité civile après travaux ». L'attestation d'assurance remise avant le chantier le mentionne ; si elle ne figure pas au dossier, le liquidateur ou l'assureur peuvent être interrogés. Lorsque la garantie est acquise, l'article L124-3 du Code des assurances ouvre au maître d'ouvrage une action directe contre l'assureur, qui survit à la disparition de l'entreprise.

Si l'entreprise a été radiée du registre du commerce à la suite d'une liquidation clôturée pour insuffisance d'actif, le recours contre elle est pratiquement éteint. Restent alors les autres constructeurs tenus de la même garantie. Le maître d'œuvre ou l'architecte investi d'une mission de direction des travaux répond du défaut de fonctionnement au même titre que l'entrepreneur, et il est assuré ; le constructeur de maison individuelle répond de l'ensemble des lots qu'il a sous-traités ; le promoteur en vente en l'état futur d'achèvement est le débiteur direct de l'acquéreur. Il est fréquent qu'un maître d'ouvrage n'ait poursuivi que l'artisan alors que le maître d'œuvre solvable était tenu solidairement. Vérifier l'organigramme complet du chantier fait partie des premières diligences de l'expertise.

Deux ressources complémentaires sont souvent négligées. La garantie protection juridique, incluse dans de nombreux contrats multirisque habitation ou souscrite séparément, prend en charge dans les limites du contrat les honoraires d'expertise amiable et d'avocat, et propose parfois une phase de négociation par ses propres juristes ; elle s'active sur simple déclaration du litige, à condition que celui-ci soit né après la souscription. En copropriété, la répartition des rôles est stricte : les équipements communs (chaufferie collective, ascenseur, VMC collective, porte de garage motorisée, interphonie) relèvent du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, seul habilité à agir ; les équipements privatifs restent l'affaire de chaque copropriétaire. Un copropriétaire qui agit seul pour une panne d'ascenseur se verra opposer son défaut de qualité à agir.

Combien coûte une expertise et quand faire appel à un expert indépendant ?

Trois postes de coût coexistent dans un litige de garantie biennale et il est utile de ne pas les confondre : le coût de la reprise (pièces, main-d'œuvre, remise en état des dommages annexes), le coût de l'expertise qui qualifie et chiffre cette reprise, et le coût éventuel de la procédure (avocat, consignation d'expertise judiciaire, huissier). Le premier est celui que l'on réclame au constructeur ; les deux autres sont des frais engagés pour l'obtenir, en partie récupérables. La grille du cabinet, rappelée pour son tarif d'entrée en tête de page, se décline ainsi selon la mission.

L'écart entre tarif publié et médiane facturée s'explique par la nature des dossiers : un constat simple sur un seul équipement se règle en dessous du tarif de grille, tandis qu'une expertise contradictoire réunissant installateur, fabricant et maître d'œuvre dépasse le tarif d'entrée par le temps de réunion et de rédaction. Ces montants s'entendent pour l'expertise elle-même ; ils ne comprennent ni les travaux ni les frais de procédure, qui obéissent à leur propre logique.

Sur la récupération de ces frais, deux mécanismes existent. Devant le tribunal, l'article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à rembourser les frais non compris dans les dépens, au nombre desquels figurent les honoraires d'expertise amiable, dans une mesure qu'il apprécie souverainement. Si un référé-expertise est ordonné, la consignation fixée par le juge est avancée par le demandeur, puis intégrée aux dépens supportés en principe par la partie qui perd. Dans les deux cas, un rapport amiable de qualité réduit la durée et donc le coût de l'expertise judiciaire, l'expert désigné disposant déjà d'un dossier structuré.

Quand l'expertise indépendante est-elle justifiée ? Nous retenons cinq situations. La première : l'entreprise conteste la nature de l'élément ou son rattachement à la garantie de bon fonctionnement, car seule une description technique du mode de fixation et de l'organe défaillant peut trancher. La deuxième : une cause étrangère est invoquée et le maître d'ouvrage doit établir contradictoirement que l'entretien a été fait et l'usage normal. La troisième : plusieurs intervenants se renvoient la responsabilité, ce qui exige de les réunir à la même date sur le même site. La quatrième : le désordre a des conséquences sur l'habitabilité ou la sécurité (gaz, électricité, absence de chauffage) qui pourraient fonder une qualification décennale et, avec elle, l'accès à l'assurance obligatoire. La cinquième : l'échéance approche et il faut une pièce probante pour assigner en référé. À l'inverse, lorsque le coût de reprise d'une panne isolée est inférieur au coût de l'expertise et que l'entreprise est solvable et joignable, la mise en demeure suivie d'une médiation reste la voie proportionnée.

Le choix de l'expert compte autant que le moment. L'expert d'assurance est mandaté et rémunéré par l'assureur ; l'expert judiciaire est désigné par le juge et travaille pour lui ; l'expert indépendant est mandaté par le maître d'ouvrage mais s'oblige au contradictoire, faute de quoi son rapport perd l'essentiel de sa valeur probante. Le référentiel NF X50-110 (2024) sur la qualité en expertise fixe les exigences de traçabilité, d'impartialité et de méthode auxquelles un rapport doit répondre pour être opposable : convocation régulière des parties, description des constatations distinguée de l'analyse, énoncé des hypothèses, chiffrage justifié. Pour nous décrire l'équipement en cause, la date de réception et les échanges déjà intervenus, notre page de contact permet un premier avis sur la mission adaptée avant tout engagement.