Livraison VEFA : déroulement, réserves et refus des clés

Mis à jour le 20 septembre 2026

Livraison VEFA : déroulement, réserves à poser, refus de remise des clés : de quoi parle-t-on ?

La livraison VEFA est le moment où le promoteur remet à l'acquéreur les clés d'un logement acheté sur plan, en état futur d'achèvement, et où l'acquéreur constate par écrit ce qui est conforme et ce qui ne l'est pas. C'est un rendez-vous court, souvent vécu dans l'émotion d'un emménagement imminent, et pourtant c'est lui qui fixe pour des mois la position juridique de chacun : ce qui est noté au procès-verbal devient une réserve que le vendeur doit lever ; ce qui ne l'est pas devra être dénoncé dans un délai bref, puis prouvé.

Les acquéreurs qui nous interrogent arrivent le plus souvent avec les mêmes questions, que l'on retrouve d'ailleurs régulièrement dans les demandes que reçoit notre cabinet sur cette expression : comment la visite se déroule concrètement, ce qu'il faut regarder, comment formuler une réserve pour qu'elle soit opposable, et surtout si l'on peut refuser de prendre les clés ou de payer le solde quand le logement présente des défauts. La difficulté tient à ce que la livraison VEFA obéit à des règles propres, distinctes de la réception d'une maison individuelle, et que le vocabulaire — achèvement, mise à disposition, prise de possession, réserve, consignation — porte des conséquences précises.

Cette page pose ce vocabulaire, décrit le déroulement de la pré-livraison à la levée des réserves, explique comment rédiger des réserves exploitables, puis traite du refus de remise des clés et du refus de paiement, avant de chiffrer ce que coûte une assistance à la livraison VEFA par un expert indépendant. Elle ne traite que de la livraison ; le reste de l'expertise construction est présenté sur la page parente du cabinet.

Quelles réserves poser à la livraison VEFA et comment les formuler au procès-verbal ?

Une réserve à la livraison VEFA est la mention, portée au procès-verbal, d'un vice de construction ou d'un défaut de conformité apparent que l'acquéreur demande au vendeur de reprendre ; pour être exploitable, elle doit être localisée, décrite, si possible mesurée, et rattachée à ce que le contrat prévoyait. Une réserve vague (« finitions à reprendre ») protège mal ; une réserve précise (« séjour, mur ouest, faïence : deux carreaux fêlés à droite de la fenêtre ») se lève ou se plaide.

Trois familles de réserves. Le défaut de conformité est l'écart entre ce qui est livré et ce que promettaient le contrat, la notice descriptive et les plans : une prise absente, un revêtement d'une autre gamme, une cloison déplacée, une surface inférieure à la tolérance contractuelle. La malfaçon, ou vice de construction, est un ouvrage prévu mais mal exécuté : carrelage hors planéité, peinture qui laisse voir le fond, porte qui frotte, joint de fenêtre discontinu. L'inachèvement est un ouvrage ou un équipement prévu et non réalisé ; s'il porte sur un élément indispensable à l'usage, il remet en cause l'achèvement lui-même, ce qui change tout pour la remise des clés. Distinguer les trois n'est pas académique : la nature de la réserve oriente la réponse que le vendeur peut opposer et la garantie qui prendra le relais.

Apparent ou caché. La livraison ne porte que sur l'apparent : ce qu'un acquéreur normalement attentif peut voir sans démontage ni instrument spécialisé. Ce qui n'est pas visible ce jour-là — un défaut d'étanchéité sous carrelage, un réseau mal raccordé, une isolation acoustique insuffisante — relève d'autres garanties, et pour les immeubles à construire de la garantie des défauts de la chose vendue organisée par le Code civil, articles 1641 et suivants, articulée avec les garanties biennale et décennale. Le piège classique est inverse : un défaut visible le jour de la livraison et non réservé, ni au procès-verbal ni dans le mois, est réputé accepté. C'est pourquoi la visite doit être exhaustive plutôt que rapide.

Comment nous formulons une réserve. Une réserve utile comporte cinq éléments : la pièce et l'emplacement (« chambre 2, plafond, angle nord-est ») ; l'ouvrage concerné (enduit, menuiserie, carrelage) ; la nature du désordre en termes descriptifs (fissure, épaufrure, défaut de planéité, rayure, absence) ; une mesure quand elle existe (longueur de la fissure, flèche sous règle, jour sous une porte) ; la référence contractuelle s'il s'agit d'une non-conformité (page de la notice descriptive, plan de vente). Une photographie datée, numérotée en correspondance avec le procès-verbal, complète l'ensemble. Sur les tolérances d'exécution, nous nous référons aux documents techniques unifiés du lot concerné — le DTU 26.1 pour les enduits, le DTU 60.1 pour la plomberie sanitaire — et aux référentiels publiés par le CSTB ; c'est ce référentiel qui permet de dire si un écart constitue une réserve ou entre dans une tolérance admise. Les fiches pathologie de l'Agence Qualité Construction aident à nommer correctement un désordre observé.

Ce qui n'est pas une réserve. Les demandes de modification (déplacer une prise que le plan situait bien là), les préférences esthétiques sur un matériau conforme à la notice, les usures normales d'un chantier nettoyé ne sont pas des réserves et affaiblissent le procès-verbal lorsqu'elles s'y mélangent. Un procès-verbal de vingt réserves sérieuses vaut mieux qu'un procès-verbal de soixante lignes dont la moitié sera écartée.

Peut-on refuser la remise des clés ou le paiement du solde à la livraison VEFA ?

L'acquéreur ne peut refuser la livraison VEFA que si le logement n'est pas achevé au sens de l'article R261-1 du CCH ; dès lors qu'il est achevé, même imparfait, il doit en prendre livraison, poser ses réserves et, s'il conteste la conformité, consigner le solde de 5 % plutôt que le retenir. Le vendeur, de son côté, peut refuser de remettre les clés tant que le solde n'est ni payé ni consigné. Ces deux règles, mal connues, expliquent l'essentiel des blocages observés le jour de la livraison.

Le refus de prendre livraison. Refuser la livraison signifie ne pas signer le procès-verbal et ne pas prendre les clés. Ce refus n'est fondé que si l'immeuble n'est pas achevé : ouvrages non exécutés, équipements indispensables non installés (absence d'eau, d'électricité ou de chauffage, sanitaires non raccordés, accès non sécurisé, ascenseur hors service pour un étage élevé). L'article R261-1 précise à l'inverse que les défauts de conformité non substantiels et les malfaçons qui ne rendent pas le bien impropre à sa destination ne font pas obstacle à l'achèvement. Un acquéreur qui refuse la livraison d'un logement achevé au motif de finitions défectueuses s'expose à être considéré comme défaillant : le vendeur peut faire constater la mise à disposition par commissaire de justice, les garanties commencent à courir, et les pénalités de retard cessent. En cas de désaccord sur l'achèvement lui-même, sa constatation peut être confiée à un homme de l'art selon les modalités prévues au contrat ou par le juge ; l'acquéreur a intérêt à faire établir un constat indépendant le jour même, sans attendre.

La consignation du solde. L'article R261-14 du CCH plafonne les paiements exigibles à chaque stade de la construction et prévoit que le solde, payable à la mise à disposition, peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Consigner n'est pas retenir : la somme doit être effectivement déposée, à la Caisse des dépôts et consignations ou entre les mains du notaire ou d'un séquestre si l'acte le prévoit, et le justificatif présenté au vendeur. La Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises qu'un acquéreur qui se contente de ne pas payer, sans consigner, ne peut exiger les clés ; la consignation régulière, à l'inverse, oblige le vendeur à livrer. La somme consignée est libérée au fur et à mesure de la levée des réserves, d'un commun accord ou sur décision judiciaire.

Le refus de remise des clés par le vendeur. Il est légitime si le solde n'est ni payé ni consigné. Il ne l'est pas si l'acquéreur a payé ou consigné régulièrement : le vendeur qui retient alors les clés engage sa responsabilité contractuelle, et les pénalités de retard prévues au contrat continuent de courir. Le refus motivé par des sommes autres que le prix — frais annexes contestés, travaux modificatifs non réglés — s'apprécie au regard de l'acte de vente, qui précise ce qui est exigible à la livraison ; en règle générale, seul le prix de vente conditionne la remise des clés.

Livraison des parties privatives et parties communes. Le logement peut être achevé alors que des parties communes ou des équipements collectifs ne le sont pas. La livraison du lot privatif reste alors possible ; les réserves sur les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires, qui organise leur propre livraison. L'acquéreur a néanmoins intérêt à faire noter au procès-verbal de son lot les inachèvements communs qui affectent l'usage de son logement : accès, ascenseur, éclairage des circulations, local vélos.

Les pénalités de retard. Elles ne sont pas légales mais contractuelles ; de nombreux contrats VEFA reprennent le taux d'un trois-millième du prix par jour de retard applicable au CCMI, assorti de causes légitimes de suspension du délai (intempéries constatées, défaillance d'entreprise, grève). Leur point de départ est la date de livraison contractuelle ; elles cessent à la mise à disposition effective, ce qui rend la date portée au procès-verbal déterminante et justifie de ne jamais signer un procès-verbal antidaté. Les fiches de l'ANIL détaillent les mécanismes de protection de l'acquéreur en VEFA, garantie financière d'achèvement comprise.

Combien coûte une assistance à la livraison VEFA et que fait l'expert sur place ?

Une assistance à la livraison VEFA par le cabinet est facturée 690 € HT, soit 828 € TTC, tant que l'enjeu du dossier reste inférieur à 30 000 € ; au-delà, l'honoraire est de 5 % de l'enjeu. Cette prestation comprend la préparation sur pièces, la présence pendant toute la visite et la rédaction des réserves dans les termes du procès-verbal. Les tarifs pratiqués sur le marché de l'assistance livraison VEFA varient selon les intervenants ; nous ne connaissons que notre grille et les montants réellement facturés sur nos dossiers, que nous exposons ici.

Ce qui est compris dans l'honoraire d'entrée. Avant la visite, l'expert lit la notice descriptive, les plans de vente, les avenants de travaux modificatifs et, s'il existe, le compte rendu de pré-livraison ; il en tire une liste de contrôle propre au lot. Le jour de la livraison, il conduit la visite dans l'ordre technique — enveloppe, second œuvre, fluides, équipements, annexes — et non dans l'ordre émotionnel de la découverte du logement. Il dicte ou rédige chaque réserve selon la structure en cinq éléments décrite plus haut, numérote les photographies en correspondance, et vérifie que la date de mise à disposition et les relevés de compteurs portés au procès-verbal sont exacts. Après la visite, il transmet à l'acquéreur la liste consolidée, prête à servir de base aux réserves complémentaires du mois suivant.

L'instrumentation. Le contrôle ne repose pas sur l'œil seul. La règle de 2 m et la cale d'épaisseur mesurent la planéité des sols et des enduits au regard des tolérances des DTU du lot (DTU 26.1 pour les enduits, DTU 13.1 pour les dallages lorsqu'ils sont visibles, DTU 40.21 pour les couvertures en tuiles accessibles depuis les extérieurs privatifs). Le mètre laser relève les surfaces pièce par pièce pour les rapprocher du plan de vente. Le testeur de prises vérifie la présence de terre et la polarité de chaque socle ; le déclenchement des différentiels est provoqué au bouton test. L'humidimètre de surface contrôle les bas de cloisons et les zones de douche lorsque le chantier a été livré peu après les enduits humides. Une caméra thermique, si la saison le permet, révèle des défauts d'isolation ou des ponts thermiques autour des menuiseries, sans pouvoir les quantifier — elle oriente une réserve, elle ne la prouve pas seule.

Les autres prestations de la grille. Selon le stade du dossier, une prestation différente peut être plus pertinente que la présence le jour J.

Les médianes indiquées sont celles réellement facturées sur nos dossiers ; elles diffèrent des prix publiés parce qu'une partie des interventions se situe sous le seuil d'enjeu ou concerne des lots simples. Elles ne préjugent pas d'un devis, qui dépend de la surface du lot, du nombre d'annexes et de la distance.

Ce que l'honoraire ne comprend pas. L'expert ne signe pas le procès-verbal, qui reste l'acte de l'acquéreur ; il n'a pas la qualité de commissaire de justice et son constat n'a pas la force probante d'un constat d'huissier, même s'il est régulièrement retenu comme élément de preuve technique. Il ne se prononce pas sur les clauses financières du contrat, qui relèvent du notaire ou de l'avocat. Enfin, les coûts de travaux de reprise que le vendeur refuserait d'assumer — reprise d'un carrelage, remplacement d'un vitrage — sont des montants de travaux, à distinguer du coût de l'expertise ; l'expert les évalue dans son rapport, il ne les facture pas.

Rapporter le coût à l'enjeu. Pour un logement vendu 250 000 €, le solde consignable représente 12 500 € ; l'assistance d'entrée en représente environ 5,5 %. Pour un lot à 400 000 €, l'enjeu dépasse le seuil de 30 000 € dès que la contestation porte sur plus de 7,5 % du prix, ce qui reste rare à la livraison ; l'honoraire d'entrée s'applique donc dans la grande majorité des livraisons. La comparaison utile n'est pas avec le prix du logement mais avec le coût d'une reprise que l'acquéreur devrait financer lui-même faute de réserve : un carrelage de séjour ou une menuiserie extérieure dépassent chacun ce montant.

Quelles situations particulières compliquent une livraison VEFA : retard, surface, travaux modificatifs, parties communes ?

Quatre situations reviennent dans les livraisons difficiles : un retard de livraison dont la cause est contestée, un écart de surface entre le plan de vente et le logement livré, des travaux modificatifs acquéreur mal documentés, et des parties communes inachevées qui pèsent sur l'usage du lot. Chacune se traite par une pièce contractuelle précise, à réunir avant la visite plutôt qu'après.

Le retard et ses causes légitimes. Le contrat de vente fixe une date ou un trimestre de livraison et énumère les causes légitimes de report : intempéries au sens de la réglementation du bâtiment, défaillance d'une entreprise, grève, injonction administrative, retard de raccordement par un concessionnaire. Ces causes ne se présument pas : le promoteur les justifie par une attestation de l'architecte ou du maître d'œuvre indiquant le nombre de jours concernés, et la plupart des contrats prévoient que chaque jour d'intempérie est compté avec un coefficient majorateur. L'acquéreur est fondé à demander cette attestation avant de renoncer aux pénalités. Une livraison reportée plusieurs fois sans justificatif écrit s'analyse différemment d'un report unique attesté ; c'est à partir des courriers de report, datés, que la durée indemnisable se calcule. La question distincte de la défaillance du promoteur et de la garantie financière d'achèvement est traitée par l'ANIL et ne relève pas de la livraison proprement dite.

L'écart de surface. La loi Carrez ne s'applique pas à la vente en l'état futur d'achèvement ; c'est le contrat qui fixe la surface habitable ou la surface privative annoncée et la tolérance admise, très fréquemment de 5 % en moins sans indemnité. La surface habitable se définit par le Code de la construction et de l'habitation comme la surface de plancher construite déduction faite des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures, et des parties de hauteur inférieure à 1,80 m. Le relevé au mètre laser le jour de la livraison, pièce par pièce, permet de rapprocher le livré du plan de vente ; un écart supérieur à la tolérance contractuelle ouvre droit à une réduction de prix, à faire figurer au procès-verbal en termes chiffrés (« surface habitable relevée X m² pour Y m² au plan de vente ») et à confirmer par lettre recommandée dans le mois. Les surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, stationnement) obéissent à des définitions distinctes et ne s'additionnent pas à la surface habitable.

Les travaux modificatifs acquéreur (TMA). Déplacement d'une cloison, suppression d'une porte, changement de revêtement, ajout de prises : chaque modification doit avoir donné lieu à un avenant signé, avec plan modifié et prix. À la livraison, le contrôle se fait sur l'avenant, non sur la notice descriptive d'origine, et la réserve doit citer l'avenant. Le cas le plus délicat est celui d'un TMA accepté oralement ou par courriel sans avenant : le promoteur peut livrer conforme au contrat initial sans manquement, et l'acquéreur n'a de recours que sur le fondement des échanges écrits qu'il produit. Le solde des TMA n'est pas le prix de vente ; comme vu plus haut, son règlement ne conditionne en principe pas la remise des clés, mais l'acte peut en disposer autrement et doit être relu sur ce point.

Les parties communes et les équipements collectifs. Leur livraison se fait au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic désigné dans le règlement de copropriété, et non à chaque acquéreur. Les réserves sur les halls, circulations, toiture-terrasse, locaux techniques, espaces verts et réseaux communs sont portées au procès-verbal de livraison des parties communes ; l'acquéreur qui constate un désordre commun l'écrit au syndic pour qu'il figure dans ce procès-verbal, et le fait noter à son propre procès-verbal seulement lorsqu'il affecte l'usage de son lot. Les parties communes sont aussi le lieu où apparaissent les premiers désordres structurels visibles — fissures en angle de tableau ou d'acrotère, épaufrures de nez de balcon — dont l'acquéreur a intérêt à conserver une photographie datée le jour de la livraison, même s'ils relèvent du syndicat.

Deux cas de figure moins visibles. L'acquéreur qui ne peut être présent peut se faire représenter par un mandataire muni d'une procuration écrite ; l'expert ne remplit pas ce rôle, il assiste le mandataire comme il assisterait l'acquéreur. La livraison en dehors de la saison de chauffe empêche de vérifier le fonctionnement réel du chauffage et parfois de la ventilation ; la réserve se formule alors comme un contrôle différé (« fonctionnement du chauffage non vérifiable à la livraison, à contrôler à la première mise en service »), ce qui préserve la possibilité de dénoncer un défaut au-delà du mois. Le même raisonnement vaut pour l'étanchéité d'une terrasse livrée par temps sec.

Quand faire appel à un expert indépendant pour sa livraison VEFA ?

Faire appel à un expert indépendant pour sa livraison VEFA se justifie lorsque l'acquéreur n'est pas en mesure de qualifier lui-même ce qu'il voit, lorsque l'enjeu financier d'une réserve manquée dépasse le coût de l'assistance, ou lorsque la relation avec le promoteur est déjà tendue et que la visite risque de tourner à la négociation plutôt qu'au constat. Dans les autres cas, un acquéreur méthodique, muni de la notice descriptive, des plans et d'une règle de 2 m, peut conduire une livraison correcte seul.

Les critères qui font pencher vers l'assistance. Le premier est la complexité du lot : une maison en VEFA dans un lotissement, un duplex avec terrasse, un appartement avec plusieurs annexes ou des travaux modificatifs nombreux multiplient les points de contrôle et les pièces contractuelles à croiser. Le deuxième est l'éloignement : un acquéreur investisseur qui ne réside pas sur place, ou qui délègue la livraison à un mandataire peu familier du bâtiment, a besoin d'un regard technique à côté de la signature. Le troisième est l'existence d'un désaccord antérieur — reports de livraison contestés, pré-livraison dont les points n'ont pas été traités, échanges déjà conflictuels sur des TMA — qui laisse prévoir un procès-verbal disputé. Le quatrième est le doute sur l'achèvement lui-même : dès que l'acquéreur envisage de refuser la livraison ou de consigner le solde, il a intérêt à ce qu'un tiers indépendant décrive l'état du bien le jour même, dans un constat daté, plutôt que de s'appuyer sur ses seules photographies.

Ce que l'indépendance apporte. Le promoteur est assisté à la livraison par son conducteur de travaux ou son responsable de programme, qui connaît les tolérances des DTU et sait distinguer ce qui relève d'une reprise de ce qui entre dans la tolérance. L'acquéreur seul n'a généralement pas ce référentiel ; il réserve alors trop ou trop peu. L'expert indépendant rétablit l'équilibre : il écarte les réserves infondées, qui affaiblissent le procès-verbal, et formule en termes techniques celles qui tiendront face au vendeur, avec la mesure et la référence normative qui permettront de les lever ou de les plaider. Sa méthode suit la norme NF X50-110 (2024), qui encadre la qualité de la démarche d'expertise : mission écrite, observations distinguées des interprétations, conclusions traçables.

Ce que l'expert ne fait pas. Il ne négocie pas le prix, ne conseille pas sur les clauses financières de l'acte, ne se substitue ni au notaire ni à l'avocat, ne signe pas à la place de l'acquéreur et ne dresse pas de constat ayant la force d'un acte de commissaire de justice. Il ne garantit pas non plus que toutes les réserves seront levées : il garantit qu'elles seront formulées de manière à pouvoir l'être.

Le bon moment pour le solliciter. L'intervention la plus efficace se prépare à réception de la convocation, soit plusieurs semaines avant la date : c'est le délai nécessaire pour lire la notice descriptive et les avenants, dresser la liste de contrôle du lot et, si une pré-livraison est prévue, y assister ou en relire le compte rendu. Une demande formulée la veille reste possible mais prive l'expert de la préparation sur pièces, qui fait une part importante de la valeur de l'assistance. Après la livraison, l'expert intervient encore utilement dans le mois de la prise de possession pour compléter les réserves, puis lors de la levée des réserves pour vérifier point par point ce qui a réellement été repris avant la libération du solde consigné.

Après la livraison. Lorsque le désaccord porte non plus sur des finitions mais sur un désordre évolutif — fissure qui s'ouvre, infiltration en terrasse, affaissement de dallage — l'assistance à la livraison n'est plus le bon outil ; une expertise contradictoire ou un constat s'imposent, et la question relève alors des garanties de construction exposées plus haut. Pour le cadre général de l'expertise bâtiment au-delà de la livraison, la page parente du cabinet fait le point.

La livraison VEFA concentre en quelques heures des décisions qui engagent pour des années : prendre ou refuser livraison, formuler des réserves opposables, payer ou consigner le solde. La méthode tient en quelques principes que cette page a détaillés. Le refus des clés n'est fondé que si le bien n'est pas achevé au sens du Code de la construction et de l'habitation ; pour tout le reste, on prend livraison avec des réserves précises, localisées et mesurées, et l'on consigne effectivement le solde si la conformité est contestée. Le mois qui suit la prise de possession sert à compléter la liste, pas à la commencer. Les garanties qui prennent ensuite le relais ne couvrent que ce qui n'était pas apparent le jour de la livraison.

Une assistance livraison VEFA par un expert indépendant a pour seule fonction de sécuriser ce moment : regard méthodique lot par lot, mesure des écarts au regard des DTU et de la notice descriptive, rédaction des réserves dans des termes qui se lèvent ou se plaident. Nos honoraires sont publiés et proportionnés à l'enjeu. Pour une livraison à venir en Occitanie, ou pour un désaccord déjà né sur l'achèvement ou la consignation, vous pouvez contacter le cabinet en indiquant la date de convocation et le type de bien ; nous vous dirons ce qu'une intervention apporte dans votre situation, et ce qu'elle n'apporte pas.