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TMA en VEFA : modifications, plus-values, non-conformités : de quoi parle-t-on ?
La question « TMA VEFA » revient régulièrement au cabinet, et elle traduit presque toujours la même situation : un acquéreur a signé une vente en l'état futur d'achèvement, il a demandé au promoteur de modifier le logement sur plan — déplacer une cloison, ajouter des prises, motoriser des volets, changer un carrelage, raccorder les menuiseries à une domotique — et il découvre que ces travaux modificatifs acquéreur (c'est le sens du sigle TMA) obéissent à des règles propres : un circuit de demande, un calendrier imposé par l'avancement du chantier, une facturation en plus-value, et, le jour de la remise des clés, un contrôle de conformité que personne ne fera à sa place.
Le lecteur qui se pose cette question vit généralement l'un de ces moments. Avant la signature, il s'interroge sur ce qu'il peut demander, sur ce que le promoteur est en droit de refuser et sur la manière dont la plus-value est calculée. Pendant le chantier, il s'inquiète d'une date butoir dépassée ou d'un avenant qu'il n'a jamais reçu. À la livraison, il constate que la modification payée n'a pas été faite, qu'elle a été faite autrement, ou qu'elle fonctionne mal — et il ne sait pas si cela relève d'une réserve, d'une non-conformité contractuelle ou d'une garantie légale.
Cette page est la référence méthodologique de notre cabinet sur le sujet. Elle pose le vocabulaire, décrit le circuit contractuel d'une TMA, explique comment se compose son prix, classe les non-conformités selon le fondement juridique qui permet de les faire reprendre, puis raconte une intervention réelle d'assistance à la livraison au cours de laquelle des équipements contractuels et des finitions ont été passés au crible. Elle se termine par les ordres de grandeur de chiffrage des reprises et par les situations dans lesquelles l'avis d'un expert indépendant change concrètement l'issue de la livraison.
une TMA est une modification du logement sur plan demandée par l'acquéreur, acceptée par le promoteur et intégrée au contrat de VEFA ; elle se paie en plus-value et se contrôle à la livraison comme n'importe quelle prestation de la notice descriptive.
Qu'est-ce qu'une TMA en VEFA et comment se formalise-t-elle ?
Une TMA — travaux modificatifs acquéreur — est une modification du logement vendu sur plan que l'acheteur demande au promoteur après la réservation, que le promoteur accepte, et qui est matérialisée par un écrit signé (avenant au contrat de réservation, bon de commande ou devis accepté) fixant sa description, son prix et son éventuelle incidence sur le délai de livraison. À partir de cette signature, la TMA modifie la notice descriptive : elle devient une obligation contractuelle du vendeur, exigible à la livraison exactement comme la prestation d'origine qu'elle remplace ou complète.
Pourquoi tout passe par le promoteur. La vente en l'état futur d'achèvement est définie à l'article 1601-3 du Code civil et aux articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : le vendeur conserve les pouvoirs de maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. L'acquéreur, bien que propriétaire du sol et des constructions au fur et à mesure de leur exécution, ne peut ni faire intervenir sa propre entreprise sur le chantier, ni donner d'instruction directe aux artisans. La seule voie pour personnaliser le logement avant la remise des clés est donc la TMA, négociée et contractualisée avec le promoteur. Le contenu du contrat et de sa notice descriptive est encadré par les articles L. 261-11 et R. 261-13 du CCH, la notice suivant le modèle type fixé par l'arrêté du 10 mai 1968. Les fiches de service-public.fr et de l'ANIL décrivent le mécanisme général de la vente sur plan ; nous nous concentrons ici sur ce qui est propre aux travaux modificatifs.
Le circuit d'une TMA, en six étapes. Première étape, l'ouverture : après la réservation, le promoteur transmet les plans de vente et, le plus souvent, un catalogue de choix (sols, faïences, coloris) distinct des TMA proprement dites, qui sont des demandes hors catalogue. Deuxième étape, la date butoir : chaque lot technique a une échéance au-delà de laquelle la modification n'est plus possible sans démolir — les réservations dans les voiles béton et les dalles se figent au gros œuvre, les cloisons et les réseaux électriques et de plomberie à la phase de distribution, les finitions et équipements en dernier. Troisième étape, l'étude de faisabilité : l'architecte ou le bureau d'études du promoteur vérifie la compatibilité avec la structure, les réseaux, le permis de construire et les réglementations. Quatrième étape, le devis en plus-value. Cinquième étape, la signature de l'avenant, avec plans modifiés annexés. Sixième étape, le contrôle à la livraison, qui ne peut porter que sur ce qui est écrit : une TMA convenue oralement ou par simple courriel sans devis signé est presque impossible à faire valoir.
Ce qu'un promoteur refuse presque toujours. Les demandes touchant à la structure (voiles porteurs, poutres, dalles), à l'aspect extérieur soumis au permis de construire (menuiseries extérieures, façades, garde-corps), aux réseaux communs (gaines, colonnes montantes, ventilation collective), à la sécurité incendie et aux règles d'accessibilité sont en principe irrecevables. La réglementation environnementale RE2020 et les exigences acoustiques s'imposent au promoteur et ne peuvent être écartées par une TMA : une modification qui dégraderait la performance de l'enveloppe ou la ventilation sera refusée, quel que soit le prix proposé. Enfin, la TMA réalisée doit respecter les règles de l'art, c'est-à-dire les DTU applicables au lot concerné — textes dont le CSTB accompagne l'élaboration —, faute de quoi elle constitue une malfaçon même si elle correspond au plan.
La plus-value : comment elle se compose. Le prix d'une TMA n'est pas le prix de l'artisan. Il additionne le coût des travaux facturé par l'entreprise, des frais d'étude et de gestion (architecte, bureau d'études, mise à jour des plans, coordination), et la marge du promoteur. Des frais de dossier peuvent être facturés même si la demande est finalement refusée pour infaisabilité, lorsque le contrat de réservation le prévoit. Les moins-values — suppression d'une cloison, d'un placard, d'un équipement — sont rarement créditées à hauteur du coût réel, le promoteur ayant déjà engagé ses achats et ses études. Les modalités de paiement figurent dans l'avenant ; elles doivent rester cohérentes avec l'échelonnement légal des paiements en VEFA fixé par l'article R. 261-14 du CCH. La question « la TMA est-elle chère ? » se tranche donc en comparant le devis promoteur au coût d'une intervention après livraison par une entreprise choisie librement — en gardant à l'esprit que cette seconde option fait sortir l'ouvrage modifié des garanties du vendeur.
Les non-conformités liées aux TMA : trois familles, plusieurs fondements. Sur le terrain, nous rencontrons trois cas. La TMA non réalisée : la cloison est restée en place, la prise n'existe pas. La TMA réalisée différemment : autre référence de carrelage, autre emplacement de l'arrivée d'eau, moteur de volet posé mais non raccordé au dispositif prévu. La TMA réalisée mais défectueuse : le carrelage choisi est posé hors tolérance de planéité, l'évacuation déplacée n'a pas de pente. Chacune relève d'un fondement juridique et d'un délai différents, que le tableau suivant récapitule.
| Fondement | Ce qu'il couvre | Délai pour agir |
|---|---|---|
| Réserves au procès-verbal de livraison | Défauts et non-conformités visibles le jour de la remise des clés, TMA comprises | Le jour même, par écrit au PV |
| Vices apparents — art. 1642-1 du Code civil | Défauts visibles relevés après la prise de possession | 1 mois après la prise de possession |
| Action en justice — art. 1648 al. 2 du Code civil | Vices apparents non repris malgré dénonciation | 1 an à compter de l'expiration du délai précédent |
| Garantie de parfait achèvement — art. 1792-6 | Désordres signalés à la réception ou dans l'année qui suit | 1 an après la réception |
| Obligation de délivrance conforme — art. 1604 | Écart entre le livré et le contractuel (notice, plans, avenant TMA) | Prescription de droit commun, 5 ans (art. 2224) |
| Garantie biennale — art. 1792-3 | Équipements dissociables : volets motorisés, domotique, robinetterie | 2 ans après la réception |
| Garantie décennale — art. 1792 | Solidité ou impropriété à destination : étanchéité de toiture, infiltrations | 10 ans après la réception |
Le texte de référence sur les vices apparents et la garantie des défauts de la chose vendue est consultable sur Légifrance. La distinction la plus utile pour l'acquéreur est celle entre réserve et non-conformité contractuelle : une réserve décrit un défaut d'exécution ; une non-conformité décrit un écart avec un document signé. Une TMA absente est d'abord une non-conformité, et le PV doit la nommer ainsi en visant l'avenant. C'est précisément ce que permet l'assistance d'un expert à la livraison VEFA : arriver avec l'avenant, les plans annexés et la notice, et confronter chaque ligne au réalisé.
une TMA n'existe juridiquement que par un écrit signé qui modifie la notice descriptive ; son prix additionne travaux, études et marge du promoteur ; à la livraison, une TMA absente ou différente se réserve comme non-conformité contractuelle en visant l'avenant, et une TMA mal exécutée relève des garanties légales selon sa nature.
Quel était le contexte de l'intervention ?
Le dossier que nous détaillons ici est une assistance à la livraison réalisée en octobre 2025 pour l'acquéreur d'un logement neuf acheté en VEFA : quatre chambres, un séjour ouvert sur une terrasse carrelée, une salle de bains, un WC, un dressing, un cagibi, une toiture en tuiles avec fenêtre de toit et une trappe d'accès à la toiture, l'ensemble étant contigu à une façade voisine. Le logement était équipé de volets roulants motorisés, d'une fenêtre de toit motorisée et d'un dispositif domotique destiné à centraliser la commande des moteurs de menuiseries. Conformément à nos règles d'anonymisation, nous ne publions ni la localisation, ni le nom des parties, ni le montant des honoraires de ce dossier.
Le rapport de mission ne distingue pas, parmi les équipements contractuels, ceux qui figuraient à la notice descriptive d'origine et ceux qui ont été ajoutés par travaux modificatifs acquéreur. Cette absence de distinction est en elle-même un enseignement : au stade de la livraison, la méthode de contrôle est rigoureusement la même pour une prestation de la notice et pour une TMA, puisque l'avenant signé a intégré la seconde au contrat. Ce qui change, c'est la pièce que l'expert brandit pour qualifier l'écart — la notice dans un cas, l'avenant et ses plans annexés dans l'autre.
La demande est intervenue au moment de la remise des clés, en octobre 2025. Le logement se présentait comme achevé au sens où le promoteur convoquait l'acquéreur à la livraison, mais un grand nombre de postes restaient visiblement inachevés ou non fonctionnels : zones non finies au-dessus des volets roulants et des coffrets, joints de finition absents autour de la majorité des châssis, fissures verticales et microfissures non traitées dans plusieurs pièces, système domotique inopérant. Ce décalage entre un logement déclaré livrable et un état d'achèvement partiel est la situation type dans laquelle l'assistance d'un tiers technique se justifie, parce que l'acquéreur doit en quelques heures décider ce qu'il réserve, ce qu'il refuse et ce qu'il accepte. Nous décrivons dans une page dédiée le déroulement d'une livraison VEFA, les réserves à poser et les conditions d'un refus de remise des clés ; le présent cas en est une illustration concrète.
le contexte est celui d'une livraison VEFA d'un logement neuf de quatre chambres, en octobre 2025, avec des équipements motorisés et domotiques contractuels et de nombreux postes inachevés ; à ce stade, TMA et prestations de la notice se contrôlent avec la même méthode, seule la pièce contractuelle de référence diffère.
Quelle mission l'expert a-t-il reçue ?
La mission confiée était une assistance technique à la livraison : constater, poste par poste, l'état d'achèvement du logement et ses écarts avec les documents contractuels (notice descriptive, plans, équipements prévus) et avec les règles de l'art, afin que l'acquéreur puisse porter au procès-verbal de livraison des réserves précises, localisées et qualifiées. Le cadre était celui d'un constat réalisé pour le seul acquéreur, non d'une expertise judiciaire ni d'une contre-expertise : nous n'étions pas désignés par un tribunal et il n'existait pas de rapport adverse à discuter.
Ce que la mission comprenait. Le passage en revue de chaque pièce et de chaque lot : menuiseries et étanchéité des baies, finitions (enduits, peintures, raccords au-dessus des coffres de volets), revêtements de sol, plomberie et évacuations, équipements techniques et domotique, couverture visible depuis la trappe et depuis l'extérieur. Pour chaque écart, le rapport précise la localisation, la nature du défaut et la référence à laquelle il se rapporte — contrat ou DTU. Le contrôle des équipements contractuels a consisté à vérifier non seulement leur présence, mais leur fonctionnement : un moteur de volet installé mais non raccordé au dispositif domotique est une prestation inachevée, pas une prestation livrée.
Ce qui était hors mission. Le chiffrage des reprises, la maîtrise d'œuvre des travaux correctifs et le suivi de leur exécution n'entraient pas dans la mission initiale. Le rapport ne se prononçait pas non plus sur la responsabilité des entreprises sous-traitantes du promoteur, qui n'est pas l'affaire de l'acquéreur : en VEFA, l'interlocuteur unique reste le vendeur. Enfin, l'expert n'a pas vocation à négocier la consignation du solde ou à rédiger le PV à la place du promoteur ; il fournit à l'acquéreur la matière technique qui rend ces décisions défendables.
Les missions complémentaires proposées. Au vu du nombre élevé de non-conformités contractuelles, de leur impact sur l'usage et la durabilité du logement, et de la nécessité de sécuriser la phase post-réception sans entrer dans une logique contentieuse, le rapport a proposé deux prolongements. D'une part, une assistance à la levée des réserves, pour cadrer techniquement les reprises attendues, vérifier leur conformité aux DTU et à la notice descriptive, et sécuriser la réception définitive. D'autre part, un contrôle de conformité post-travaux ciblé sur l'étanchéité, les équipements contractuels et les finitions sensibles — eau, ventilation, menuiseries. Ces deux missions sont celles qui, dans un dossier à forte composante d'équipements contractuels ou de TMA, transforment une liste de réserves en reprises effectivement vérifiées.
Le coût de ce type de mission. Nous ne publions pas les honoraires du dossier. Notre grille publique fixe l'entrée à 690 € HT, soit 828 € TTC, pour un enjeu inférieur à 30 000 €, et à 5 % de l'enjeu au-delà ; le constat de livraison est affiché à 960 € avec un acompte de 60 %, et la médiane réellement facturée sur 2 323 constats s'établit à 790 €. Ces montants rémunèrent le temps sur place, l'analyse des pièces contractuelles et la rédaction du rapport ; ils sont à distinguer du coût des travaux de reprise, qui incombe au promoteur lorsque la réserve est fondée. Le détail de ce que vérifie l'expert et de le tarif d'une assistance à la livraison VEFA fait l'objet d'une page distincte.
la mission était un constat de livraison pour le seul acquéreur, couvrant l'ensemble des lots et le fonctionnement réel des équipements contractuels, hors chiffrage et hors suivi des reprises ; le nombre de non-conformités a conduit à proposer une assistance à la levée des réserves et un contrôle post-travaux, dans une démarche non contentieuse.
Qu'a montré le constat sur place ?
Le constat a montré un logement dont la plupart des lots étaient posés mais dont aucun n'était réellement terminé : des baies sans joints ni plaques d'évacuation d'eau traitées, des finitions interrompues au-dessus des coffres de volets, une domotique installée mais inopérante, des sols hors planéité, une évacuation sans pente et une couverture désorganisée en rive mitoyenne. Nous restituons les observations dans l'ordre où nous les faisons sur place, de l'enveloppe vers les équipements, parce que cet ordre sépare d'emblée ce qui menace la durabilité du bâti de ce qui relève de la finition.
Premier temps : l'enveloppe et les baies. Le contrôle démarre par les menuiseries extérieures, pièce par pièce, parce qu'elles concentrent la question de l'étanchéité à l'eau et à l'air. Sur ce logement, les plaques d'évacuation d'eau au niveau des fenêtres n'étaient pas traitées : la pièce qui doit recueillir l'eau pénétrant dans la feuillure et la rejeter vers l'extérieur était en place mais non finie. Autour de la majorité des châssis et de la fenêtre de toit, le joint de finition entre le dormant et le doublage était absent. Ces deux observations se font à l'œil et au doigt : on suit la périphérie de chaque dormant, on vérifie la continuité du mastic, on regarde si la sortie d'eau est dégagée. Les publications de l'Agence Qualité Construction rappellent de façon récurrente que les défauts de liaison entre menuiserie et gros œuvre comptent parmi les origines fréquentes d'infiltrations dans le logement neuf ; c'est pourquoi ce poste passe avant tout le reste. Dans le même mouvement, la fermeture de chaque porte intérieure a été testée : celles du dressing et de la salle de bains nécessitaient un réglage.
Joint de finition absent en périphérie de châssis
L'œil suit la ligne de jonction entre le dormant de la menuiserie et l'enduit ou la plaque de plâtre, à la recherche d'un mastic continu, lissé, sans manque ni décollement.
Il vérifie ensuite que la plaque d'évacuation d'eau en pied de fenêtre est dégagée et rejette bien l'eau vers l'extérieur, au lieu d'être noyée dans un enduit inachevé.
Il termine par les angles, où l'absence de joint laisse un vide sombre qui devient un passage d'air, puis d'eau, dès la première pluie battante.
Deuxième temps : les finitions. Les zones situées au-dessus des volets roulants et des coffrets techniques n'étaient pas traitées : le raccord d'enduit ou de plâtre qui referme l'espace entre le coffre et le plafond manquait. Des finitions restaient incomplètes dans les chambres 2 et 3, le WC, la salle de bains, le séjour et le cagibi. Des fissures verticales étaient visibles dans la chambre 4 et le séjour, des microfissures dans la chambre 1 ; toutes avaient déjà été signalées et n'étaient toujours pas traitées. La méthode est celle de la lumière rasante : une lampe tenue presque parallèlement au mur fait ressortir ce qu'un éclairage frontal masque. Chaque fissure est localisée (pièce, paroi, hauteur, orientation) et photographiée, sans qu'un constat de livraison prétende en établir l'origine : c'est l'évolution entre deux visites qui la renseigne.
Troisième temps : les équipements et les sols. Le système domotique était installé mais non fonctionnel : les moteurs des menuiseries n'étaient pas raccordés, et les volets roulants comme la fenêtre de toit se sont révélés incompatibles avec le dispositif ou non raccordés à lui. Le contrôle consiste à actionner chaque commande, l'une après l'autre, et à noter ce qui répond ; un équipement présent qui ne répond à rien est consigné comme non fonctionnel, pas comme livré. La planéité du carrelage a ensuite été vérifiée à la règle de 2 m, sur la terrasse comme dans le séjour : la tolérance usuelle des DTU carrelage est de l'ordre de 3 mm sous la règle, et les deux surfaces présentaient des défauts de planéité perceptibles.
Quatrième temps : la plomberie et les évacuations. La chaise du WC présentait un défaut d'étanchéité, mis en évidence par des chasses répétées et l'observation du pied de cuvette. Dans la salle de bains, la canalisation d'évacuation ne présentait aucune pente : un niveau posé sur le tronçon visible le montre immédiatement, et l'exigence de pente rappelée plus haut relève du DTU 60.1.
Cinquième temps : la couverture et ses accès. La trappe d'accès à la toiture n'était ni fermée, ni équipée d'une serrure, ni finie en périphérie. Depuis cet accès et depuis l'extérieur, un soulèvement de tuiles a été observé à la jonction avec la façade voisine, désordre déjà connu et non traité ; la tenue des tuiles en rive et en raccord contre un mur est précisément un point sur lequel le DTU 40.21 impose des dispositions de fixation et de raccord.
sur place, l'expert avance de l'enveloppe vers les équipements et vérifie le fonctionnement, pas seulement la présence ; ce logement cumulait des baies sans joints ni évacuations traitées, une domotique inopérante, des sols hors planéité, une évacuation sans pente, une chaise WC non étanche et des tuiles soulevées en rive mitoyenne.
Quelle conclusion l'expertise a-t-elle rendue ?
La conclusion a retenu un défaut d'achèvement généralisé, et non un désordre isolé : le logement a été présenté à la livraison avant la fin des lots de finition, de raccordement et de couverture, et les écarts constatés ont été répartis en trois catégories qui n'appellent ni la même urgence ni la même qualification au procès-verbal.
Première catégorie : ce qui touche à l'étanchéité et à la durabilité. Plaques d'évacuation d'eau non traitées, joints périphériques absents, tuiles soulevées en jonction avec le mur voisin, chaise de WC non étanche, évacuation sans pente. Le rapport les place en tête parce que chacun de ces défauts, laissé en l'état, produit un dommage secondaire — infiltration, dégradation du doublage, engorgement — dont le coût dépasse rapidement celui de la reprise. Ce sont des défauts d'exécution au regard des règles de l'art ; ils se réservent comme tels, et le rapport demande qu'ils soient repris avant toute autre intervention de finition, faute de quoi la finition serait à refaire.
Deuxième catégorie : les équipements contractuels non fonctionnels. La domotique non opérante, les moteurs non raccordés et l'incompatibilité entre les volets, la fenêtre de toit et le dispositif de commande constituent des non-conformités contractuelles : la prestation attendue était une commande centralisée des menuiseries, et cette fonction n'est pas livrée. Le rapport la qualifie ainsi, en visant l'équipement tel qu'il est décrit dans les pièces du contrat. Il ne tranche pas l'origine de l'incompatibilité — prescription initiale inadaptée ou substitution d'un moteur à l'exécution — et il n'a pas à le faire : en VEFA, l'acquéreur constate l'écart entre le contractuel et le livré, la résolution technique appartient au vendeur.
Troisième catégorie : les finitions et les fissures. Raccords au-dessus des coffres, finitions des pièces, réglages de portes, planéité des carrelages, trappe non finie. Ces postes relèvent du parfait achèvement et se réservent pièce par pièce. Pour les fissures verticales et les microfissures, le rapport exige le traitement et prévoit leur ré-observation après reprise, sans se prononcer sur leur cause : une fissure qui rouvre après rebouchage change de catégorie et appelle un suivi, une fissure qui ne rouvre pas était un défaut de finition.
Ce que la conclusion a écarté. Elle n'a pas retenu la voie du refus de livraison ni celle du contentieux : le nombre de non-conformités était élevé, mais aucune ne rendait le logement impropre à sa destination le jour même, et la stratégie recommandée était celle des réserves exhaustives au PV, de la consignation du solde déjà évoquée, puis d'une levée des réserves contrôlée. Elle n'a pas non plus qualifié les fissures de désordre structurel, faute d'éléments permettant de le faire lors d'une visite unique.
Ce que la conclusion ne dit pas. Un constat de livraison est visuel et fonctionnel : il ne se prononce pas sur ce qui est encastré ou caché — réseaux dans les dalles, fixations de couverture sous les tuiles, étanchéité sous le carrelage de la terrasse. Il ne chiffre pas les reprises, comme indiqué plus haut, et il ne dit pas combien de temps le promoteur mettra à lever les réserves. Ces limites sont celles de la mission ; elles justifient les prolongements proposés.
l'expertise a conclu à un défaut d'achèvement généralisé et hiérarchisé les écarts en trois catégories — étanchéité et durabilité à reprendre en premier, équipements contractuels non fonctionnels qualifiés de non-conformités, finitions et fissures relevant du parfait achèvement — sans qualifier l'origine des fissures ni de l'incompatibilité domotique, et sans recommander le refus de livraison.
Quel chiffrage retenir pour ce type de désordre ?
Pour ce type de livraison, les reprises se chiffrent poste par poste, en ordres de grandeur allant de quelques dizaines d'euros par mètre linéaire de joint à plus d'un millier d'euros pour une reprise de réseau encastré ou de couverture en rive. Les montants du tableau ci-dessous sont des ordres de grandeur publics, valables pour ce type de désordre dans le logement neuf ; ils ne sont ni le devis ni les honoraires de la mission racontée, que nous ne publions pas. Un chiffrage ferme suppose un diagnostic : le même défaut de pente coûte dix fois plus selon que la canalisation court dans un plancher technique accessible ou qu'elle est noyée dans la dalle.
| Poste de reprise | Fourchette indicative (fourni-posé) | Ce qui fait varier le montant |
|---|---|---|
| Joints de finition périphériques sur châssis et fenêtre de toit | 15 à 40 € le mètre linéaire | Nombre de baies, travail en hauteur, reprise d'enduit associée |
| Réglage de portes intérieures (dressing, salle de bains) | 50 à 150 € par porte | Simple réglage de paumelles ou reprise du bâti |
| Raccordement des moteurs de volets et de fenêtre de toit à la domotique | 150 à 400 € par ouvrant | Protocoles compatibles ou non ; un remplacement de moteur porte le poste à 400 à 900 € par ouvrant |
| Reprise de planéité d'un carrelage (dépose, ragréage, repose) | 80 à 150 € le m² | Surface, disponibilité du carreau d'origine, terrasse avec étanchéité sous carrelage ou pièce intérieure |
| Reprise de pente d'une évacuation de salle de bains | 300 à 1 500 € | Réseau accessible ou encastré, dépose et repose du revêtement |
| Étanchéité de la chaise de WC | 100 à 300 € | Joint seul ou remplacement de la pipe et refixation de la cuvette |
| Tuiles soulevées et raccord contre mur voisin (solin, fixation) | 300 à 1 500 € | Linéaire, moyen d'accès (échafaudage, nacelle), reprise du solin |
| Fermeture et finition de la trappe d'accès toiture | 150 à 500 € | Type de trappe, serrure, isolation et finition périphérique |
Les fissures et microfissures ne figurent pas dans le tableau parce que leur coût dépend entièrement de leur nature : un rebouchage suivi d'une remise en peinture se situe couramment entre 200 et 600 € par pièce, tandis qu'une fissure qui rouvre appelle d'abord un diagnostic, puis un traitement dont le montant n'a rien de commun.
À quoi sert ce chiffrage en VEFA, puisque les reprises incombent au promoteur ? À trois choses. D'abord à apprécier la proportionnalité de la consignation : le solde retenu doit correspondre à un ordre de grandeur crédible des reprises, et un acquéreur qui sait que ses réserves représentent quelques milliers d'euros se défend mieux qu'un acquéreur qui l'ignore. Ensuite à décider de la suite si le promoteur ne lève pas les réserves dans un délai raisonnable : l'article 1222 du Code civil permet au créancier, après mise en demeure, de faire exécuter l'obligation par un tiers et d'en demander le remboursement, ce qui suppose de disposer de devis. Enfin à distinguer clairement le coût des travaux du coût de l'expertise : les honoraires rappelés plus haut rémunèrent le constat et le rapport, jamais les reprises, et un chiffrage détaillé des travaux constitue une mission distincte du constat de livraison.
Le cumul des postes du tableau, pour un logement de quatre chambres présentant l'ensemble des défauts constatés, se situe couramment dans une fourchette de quelques milliers à une quinzaine de milliers d'euros — ce qui reste, dans la plupart des programmes, en deçà du solde consignable de 5 % évoqué en tête de page, et confirme que la consignation est l'outil adapté à ce type de livraison.
les reprises d'une livraison de ce type se chiffrent de quelques dizaines d'euros le mètre linéaire de joint à plus d'un millier d'euros pour une évacuation encastrée ou une rive de toiture ; ces ordres de grandeur publics servent à calibrer la consignation et une éventuelle exécution par un tiers, et ne se confondent ni avec le devis du dossier ni avec les honoraires de l'expert.
Quand faire appel à un expert indépendant pour vos TMA en VEFA ?
Un expert indépendant est utile à trois moments d'une TMA en VEFA : avant la signature de l'avenant, lorsque la modification touche un lot qui sera caché après livraison ; à la livraison, lorsque les TMA portent sur des équipements dont le fonctionnement se vérifie et non la seule présence ; à la levée des réserves, lorsque le promoteur annonce des reprises que l'acquéreur ne sait pas contrôler. En dehors de ces trois moments, un acquéreur attentif peut souvent se passer d'assistance.
Avant la signature : les TMA qui deviennent invisibles. Une cloison déplacée se vérifie au mètre. Une arrivée d'eau déplacée, une évacuation ajoutée, une réservation dans la dalle, un réseau électrique redistribué ne se vérifient plus une fois le carrelage posé et les plaques fermées. Pour ces lots, la lecture de l'avenant et des plans annexés par un tiers technique permet de s'assurer que la description est suffisamment précise pour être opposable : diamètre et cheminement d'une évacuation, position cotée d'une prise, référence exacte d'un moteur et de son protocole de commande. Le dossier détaillé plus haut illustre ce qu'un avenant imprécis produit : une commande domotique contractuelle et des moteurs qui ne lui répondent pas, sans qu'aucune pièce ne dise lequel des deux est conforme. Une analyse sur pièces, sans déplacement, suffit généralement à ce stade.
À la livraison : les TMA fonctionnelles. Motorisation, domotique, robinetterie spécifique, VMC modifiée, éclairage commandé : pour ces prestations, la question n'est pas « est-ce là ? » mais « est-ce que ça fait ce que l'avenant promet ? ». L'acquéreur, le jour de la remise des clés, dispose de peu de temps, découvre le logement en même temps qu'il doit le juger, et se trouve face au représentant du promoteur qui connaît le chantier. La présence d'un tiers qui actionne, mesure et qualifie chaque écart rééquilibre la situation. Elle est d'autant plus justifiée que le logement se présente visiblement inachevé alors que la convocation à la livraison a été émise — la configuration exacte du cas raconté.
À la levée des réserves : contrôler ce que l'on ne sait pas contrôler. Une pente d'évacuation reprise, un solin refait, un moteur remplacé : le promoteur annonce la reprise, l'acquéreur ne peut ni la voir ni la tester correctement. C'est le moment où la levée assistée évite de signer un quitus sur des travaux non conformes, et où un contrôle post-travaux ciblé sur l'eau, la ventilation et les menuiseries prend son sens.
Un point de vocabulaire qui évite un malentendu. En VEFA, l'architecte et le bureau d'études du programme sont les prestataires du promoteur ; ils instruisent la faisabilité des TMA pour lui, pas pour l'acquéreur, et leur avis technique n'est pas un avis indépendant. Nous détaillons ailleurs qui fait quoi entre maître d'œuvre, constructeur et architecte ; retenons ici que l'acquéreur en VEFA ne dispose d'aucun conseil technique dans le montage contractuel, sauf à s'en donner un.
Quand l'assistance n'est pas nécessaire. Une TMA de catalogue (changement de faïence, de coloris, de référence de sol) sans incidence technique, un logement livré manifestement achevé, un promoteur qui transmet spontanément les plans modifiés cotés : dans ces situations, la vérification par l'acquéreur lui-même, avenant en main, est le plus souvent suffisante. L'expertise se justifie par l'enjeu et par l'asymétrie d'information, pas par principe.
l'expert indépendant change l'issue d'une TMA en VEFA à trois moments — avant l'avenant pour les lots qui seront cachés, à la livraison pour les équipements dont il faut tester le fonctionnement, à la levée des réserves pour les reprises que l'acquéreur ne peut pas contrôler seul ; pour une TMA de catalogue sur un logement achevé, il n'est pas nécessaire.
FAQ : vos questions sur tma vefa ?
Peut-on encore demander une modification après la signature de l'acte authentique ?
En principe oui, tant que la date butoir du lot concerné n'est pas dépassée : c'est l'avancement du chantier, pas la date de l'acte, qui ferme la porte. En pratique, l'acte est souvent signé alors que le gros œuvre est engagé, ce qui exclut déjà les modifications de structure et de réseaux encastrés. Après l'acte, la TMA prend la forme d'un avenant ou d'un bon de commande distinct ; elle n'oblige pas à repasser devant le notaire, sauf modification de la consistance du bien vendu.
Comment contester une plus-value de TMA jugée excessive ?
Le promoteur n'est pas tenu de justifier sa marge, mais il doit fournir un devis détaillé si le contrat de réservation le prévoit, ce qui est fréquent. La contestation utile compare le devis à un chiffrage indépendant des travaux et des études nécessaires, puis se négocie avant signature : une fois l'avenant signé, le prix est convenu et ne se discute plus. Le refus de la TMA reste la seule alternative, avec réalisation après livraison hors garanties du vendeur.
Comment reconnaître une non-conformité de TMA à la livraison ?
En confrontant, ligne à ligne, l'avenant et ses plans annexés au logement livré, puis en testant tout ce qui fonctionne. Trois signes trahissent une non-conformité : une cote ou une position qui ne correspond pas au plan modifié, une référence de produit différente de celle écrite, un équipement présent mais qui ne répond pas à sa commande. Sans l'avenant sous les yeux, ces écarts passent inaperçus, ou sont réservés comme simples défauts de finition, ce qui affaiblit leur portée.
Quelles sont les causes les plus fréquentes de TMA non conformes ?
La première est la transmission : la modification validée par le service commercial n'atteint pas l'entreprise du lot, ou l'atteint après la date butoir. La deuxième est l'imprécision de l'avenant, qui laisse l'exécutant choisir un produit ou une position. La troisième est l'absence de coordination entre lots quand la TMA en fait intervenir plusieurs — menuiserie, électricité et domotique pour une motorisation centralisée, par exemple. La quatrième est la livraison prononcée avant achèvement réel du lot.
Combien coûte le contrôle des TMA par un expert ?
Le contrôle des TMA ne constitue pas une prestation à part : il s'intègre au constat de livraison, dont la grille et les médianes ont été rappelées plus haut, sans surcoût de principe ; ce qui fait varier le prix est l'enjeu du logement, pas le nombre de TMA. Une analyse sur pièces de l'avenant avant signature, sans déplacement, relève de la note technique, affichée 720 € dans notre grille. Ces honoraires sont indépendants du coût des reprises.
Que faire si le promoteur conteste une réserve portant sur une TMA ?
Le désaccord se règle sur pièces : la réserve doit viser l'avenant, le plan annexé ou la référence produit, et non une appréciation. Si le promoteur maintient son refus, l'acquéreur conserve le solde consigné et dispose du délai de dénonciation des vices apparents puis du délai d'action rappelés dans le tableau des fondements. Une note technique indépendante décrivant l'écart et sa référence contractuelle suffit souvent à débloquer la levée sans procédure.
Une TMA peut-elle retarder la livraison, et qui supporte ce retard ?
Oui, et l'avenant doit le dire. La plupart des avenants prévoient que la TMA peut entraîner un report du délai de livraison, ce qui prive l'acquéreur des pénalités de retard contractuelles pour la durée imputable à sa demande. Il faut donc lire cette clause avant de signer, exiger que le report soit chiffré en jours ou en semaines, et refuser une clause qui rendrait le délai indéterminé pour une modification mineure de finition.
Faut-il réaliser la modification soi-même après la livraison plutôt qu'en TMA ?
C'est un arbitrage entre prix et garanties. Une entreprise choisie librement coûte souvent moins cher qu'une plus-value promoteur, mais l'ouvrage modifié sort des garanties du vendeur, et toute intervention sur l'existant peut compromettre la garantie des ouvrages voisins si un désordre survient à l'interface. En copropriété, les modifications touchant aux parties communes ou à l'aspect extérieur restent de toute façon impossibles sans autorisation de l'assemblée.
Les travaux modificatifs acquéreur ne sont pas une faveur du promoteur : ce sont des prestations contractuelles, payées en plus-value, intégrées à la notice descriptive par un avenant signé, et exigibles à la livraison au même titre que tout le reste. Le contrôle d'une TMA en VEFA se joue donc sur deux plans. Avant la signature, la vigilance porte sur l'écrit — description, plans annexés, prix, incidence sur le délai — et sur la date butoir du lot concerné. Le jour de la remise des clés, elle porte sur la confrontation ligne à ligne entre l'avenant et le réalisé, puis sur la qualification de chaque écart : réserve pour un défaut d'exécution, non-conformité contractuelle pour une prestation absente ou différente, garantie légale pour un désordre qui se révèle ensuite. Le cas que nous avons détaillé montre qu'un logement présenté comme livrable peut cumuler des équipements non raccordés, des finitions inachevées et des défauts de règles de l'art, et que la valeur d'un constat tient à sa précision poste par poste.
Pour une situation particulière — TMA refusée, avenant introuvable, équipement non fonctionnel à la livraison, réserves non levées — nous invitons à nous contacter afin d'examiner les pièces contractuelles et d'évaluer la mission adaptée. Le lecteur qui construit en maison individuelle trouvera le pendant de cette analyse dans notre page sur le contrat de construction de maison individuelle, où la logique des modifications en cours de chantier obéit à d'autres règles.