Litige propriétaire locataire : humidité, dégât des eaux, vétusté

Mis à jour le 18 septembre 2026

Litige propriétaire-locataire sur l'état du logement (humidité, dégât des eaux, vétusté) : de quoi parle-t-on ?

Un litige propriétaire locataire sur l'état du logement — humidité, dégât des eaux, vétusté — se résout d'abord par la preuve de l'origine du désordre, avant toute discussion sur l'argent. Cette page expose la méthode que nous employons comme experts bâtiment pour établir cette preuve, ainsi que les règles qui en découlent.

Un litige propriétaire locataire sur l'état du logement commence presque toujours par une divergence de lecture d'un même désordre. Le locataire constate des taches noires derrière une armoire, une auréole au plafond après la pluie, une peinture qui cloque, et considère que le logement n'est pas entretenu ; le bailleur y voit un défaut d'aération, une négligence, ou une usure normale qui n'a pas à lui coûter des travaux. Entre les deux, le dépôt de garantie, le loyer et parfois la santé des occupants servent d'otages à une question technique restée sans réponse : d'où vient le désordre, depuis quand, et à qui la loi en attribue-t-elle la charge ?

Cette question revient de façon régulière dans les demandes que reçoit notre cabinet, ce qui nous a conduits à lui consacrer une page de référence. Nous l'abordons en expert bâtiment, non en juriste : notre métier est d'objectiver la cause d'une humidité, d'un dégât des eaux ou d'une usure, de la dater autant que les indices le permettent, et de la traduire dans les catégories que le droit du bail reconnaît — réparation locative, vétusté, vice de construction, défaut d'entretien du bailleur.

Cette page expose donc, dans l'ordre, les causes qui alimentent la plupart des conflits locatifs sur l'état du logement, la méthode qui permet de reconnaître l'origine d'un désordre, le cadre légal qui répartit les charges, les étapes et délais d'un règlement amiable puis judiciaire, le coût réel d'un tel litige, et le moment où l'intervention d'un expert indépendant change l'issue du dossier.

Comment reconnaître l'origine d'un désordre : défaut d'entretien, vétusté ou vice de construction ?

On reconnaît l'origine d'un désordre en croisant trois familles d'indices : sa chronologie (l'état des lieux d'entrée le mentionnait-il, est-il apparu brutalement ou progressivement ?), sa localisation et sa forme (haut ou bas de mur, angle froid ou zone exposée à la pluie, tache diffuse ou choc localisé), et des mesures instrumentées qui distinguent une eau de condensation d'une eau d'infiltration ou de remontée. Aucun de ces indices ne suffit seul ; c'est leur convergence qui fonde une conclusion opposable.

La chronologie commence par l'état des lieux. L'article 1731 du Code civil présume, en l'absence d'état des lieux, que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives — présomption qui lui est défavorable — et l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet de compléter le document dans les 10 jours suivant son établissement, et jusqu'au premier mois de la période de chauffe pour les équipements de chauffage. Un état des lieux d'entrée qui mentionne une « trace d'humidité angle chambre » vaut plus que dix photos prises trois ans plus tard.

La localisation oriente ensuite. La condensation se dépose sur les parois les plus froides : angles de murs extérieurs, linteaux, arrière des meubles plaqués contre une façade nord, pourtour des menuiseries ; elle produit des moisissures noirâtres à contours diffus. L'infiltration suit le trajet de l'eau : elle apparaît en haut d'un mur, sous une toiture, autour d'une fenêtre, et son auréole a un contour net qui s'élargit après les pluies. Les remontées capillaires restent en pied de mur, sur une hauteur typique de 1 à 1,50 m, avec des efflorescences salines blanches.

Les mesures tranchent ce que l'œil ne peut départager. Lors d'une expertise sur ce sujet, nous relevons la température et l'humidité relative de l'air (un taux durablement supérieur à 70 % favorise les moisissures), la température de surface des parois pour la comparer au point de rosée, et la teneur en eau des matériaux à l'humidimètre, selon un profil vertical : une teneur qui décroît avec la hauteur signe une remontée capillaire ; une teneur maximale en surface et nulle en profondeur signe une condensation ; une teneur concentrée autour d'un point signe une fuite ou une infiltration. La caméra thermique localise les ponts thermiques et les zones humides sans ouvrir les parois. Le CSTB documente ces mécanismes de transfert d'humidité dans ses travaux de physique du bâtiment.

Le contrôle de la ventilation est décisif dans les dossiers de condensation, car il départage l'usage du bâti. L'arrêté du 24 mars 1982 fixe les débits d'extraction minimaux d'un logement : 35 m³/h pour une pièce principale, 75 m³/h pour trois pièces, 105 m³/h à partir de cinq. Une bouche de VMC qui n'aspire rien, des entrées d'air absentes ou supprimées lors d'un remplacement de menuiseries, une hotte à recyclage en guise d'extraction : autant de défauts qui relèvent du bailleur, quelle que soit la manière dont le locataire aère. À l'inverse, des entrées d'air obturées par l'occupant, un séchage systématique du linge dans le séjour ou un chauffage coupé en hiver déplacent la charge vers lui. L'ADEME rappelle qu'un ménage produit chaque jour plusieurs litres de vapeur d'eau — cuisson, douches, respiration — qu'une ventilation défaillante ne peut évacuer.

Reste la distinction entre vétusté et dégradation, qui ne se mesure pas au thermo-hygromètre mais à la forme du dommage et à l'âge de l'élément. Une usure uniforme (peinture ternie sur toute la pièce, sol patiné dans les zones de passage) relève de la vétusté ; une atteinte localisée (trou de cheville non rebouché, brûlure, tache de gras, carreau cassé) relève de la dégradation. Les grilles de vétusté utilisées par les bailleurs sociaux et présentées par l'ANIL attribuent à chaque élément une durée de vie théorique et un abattement annuel après une franchise : la part imputable au locataire est alors la valeur résiduelle, jamais le coût du neuf.

Quand l'immeuble a moins de dix ans et que le désordre compromet sa destination — infiltration généralisée, réseau d'évacuation défectueux — la cause est un vice de construction : le locataire est exonéré, et le bailleur dispose d'un recours contre le constructeur ou son assureur, y compris lorsque celui-ci refuse la prise en charge en décennale.

Quel cadre juridique s'applique à un litige propriétaire locataire sur l'état du logement ?

Le cadre applicable est double : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ses décrets d'application fixent les obligations propres au bail d'habitation (décence, entretien, réparations locatives, état des lieux, dépôt de garantie), tandis que le Code civil (articles 1719 à 1755) pose les règles générales du louage qui s'appliquent dans le silence de la loi spéciale. Pour le règlement du litige lui-même, le Code de procédure civile impose une tentative amiable avant le juge des contentieux de la protection en dessous d'un certain montant.

Du côté du bailleur, l'article 6 de la loi de 1989 impose de délivrer un logement décent, « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », d'en assurer la jouissance paisible et d'entretenir les locaux en effectuant toutes les réparations autres que locatives. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise le contenu de la décence : une pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond (ou 20 m³), une étanchéité à l'eau des murs et de la couverture, des dispositifs d'aération suffisants, un chauffage adapté ; depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an d'énergie finale n'est plus décent, et depuis le 1er janvier 2025 les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail. L'humidité chronique par défaut d'étanchéité ou de ventilation est donc un manquement à la décence, pas une simple gêne.

Du côté du locataire, l'article 7 de la même loi l'oblige à user paisiblement des locaux, à répondre des dégradations survenues pendant la location « à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement », et à prendre en charge l'entretien courant et les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 — joints de robinetterie, débouchage des évacuations, raccords de peinture, joints de fenêtres, entretien des bouches de ventilation — « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». L'article 1755 du Code civil dit la même chose en une phrase : aucune réparation réputée locative n'est à la charge du locataire quand elle n'est occasionnée que par vétusté ou force majeure.

Trois autres articles du Code civil pèsent sur ces dossiers. L'article 1721 garantit le locataire contre les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, même si le bailleur les ignorait, et ouvre droit à indemnisation. L'article 1724 permet une diminution de loyer proportionnelle quand des réparations urgentes durent plus de 21 jours. L'article 1732 fait porter au locataire la charge des dégradations sauf preuve qu'elles sont survenues sans sa faute — c'est cette preuve que l'expertise permet d'apporter ou d'écarter.

Pour le dépôt de garantie, l'article 22 de la loi de 1989 plafonne son montant à un mois de loyer hors charges pour un logement vide (deux mois pour un meublé, article 25-6), impose sa restitution dans le mois suivant la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, deux mois sinon, et sanctionne le retard par une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Toute retenue doit être justifiée : la Cour de cassation admet qu'un devis suffit sans facture, mais il doit porter sur des dégradations imputables au locataire et tenir compte de la vétusté.

Pour le règlement, l'article 20 de la loi de 1989 ouvre la saisine gratuite de la commission départementale de conciliation, compétente notamment pour les litiges sur l'état des lieux, le dépôt de garantie, les réparations et la décence ; l'article 750-1 du Code de procédure civile rend une tentative de règlement amiable (conciliateur de justice, médiation ou procédure participative) obligatoire avant toute demande en justice inférieure ou égale à 5 000 €. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, et l'article 7-1 de la loi de 1989 fixe à trois ans la prescription des actions dérivant du bail. Les démarches et modèles de courrier sont détaillés sur service-public.fr.

Enfin, lorsque le désordre trouve sa source dans la construction ou une rénovation lourde de moins de dix ans, le litige locatif s'adosse à la responsabilité décennale de l'article 1792 du Code civil : le bailleur peut mobiliser son assurance dommages-ouvrage ou agir contre l'assureur du constructeur, deux voies dont il faut connaître les différences et l'ordre d'actionnement pour ne pas laisser courir le délai.

Combien coûte un litige propriétaire locataire, et qui paie quoi ?

Le coût d'un litige propriétaire locataire additionne quatre postes distincts : la preuve (constat, expertise), les travaux de reprise, la procédure (frais de justice, éventuel avocat, consignation d'expertise judiciaire) et les coûts indirects (loyer maintenu, dépôt de garantie bloqué, trouble de jouissance). Chaque partie avance la preuve qu'elle produit ; les travaux incombent au débiteur désigné par la cause ; les frais de procédure sont répartis par le juge, qui peut les faire supporter en totalité à la partie perdante.

Le premier poste, la preuve, est celui que les parties sous-estiment puis regrettent d'avoir économisé. La conciliation et le conciliateur ne coûtent rien, mais ils tranchent sur les pièces qu'on leur apporte. Le constat de commissaire de justice est à tarif libre, sur devis, et ne se prononce pas sur la cause. L'expertise technique indépendante, elle, coûte selon la nature de la mission. Notre grille publiée, au-delà du tarif d'entrée cité plus haut, prévoit une note technique sur pièces et photographies à 720 €, un constat contradictoire sur site à 960 € avec un acompte de 60 % à la commande, et, lorsque l'enjeu dépasse 30 000 € — cas rare en habitation, hors sinistre structurel — des honoraires fixés à 5 % de l'enjeu. Les montants réellement facturés sur nos dossiers donnent une idée plus fidèle : la médiane d'un constat s'établit à 790 € (sur 2 323 dossiers), celle d'une expertise en dégât des eaux à 790 € (141 dossiers), celle d'une expertise contradictoire à 900 € (535 dossiers) et celle d'une contre-expertise après rapport d'assureur à 790 € (66 dossiers). Ces montants couvrent la visite, les mesures, le rapport et son opposabilité ; ils ne couvrent aucuns travaux.

Le deuxième poste, les travaux, dépend de la cause établie, et c'est là que la distinction entre coût de l'expertise et coût de la reprise prend tout son sens. À titre d'ordres de grandeur d'usage public sur le marché de la rénovation, le remplacement d'une VMC simple flux hygroréglable se situe entre 800 et 2 000 € posée ; un traitement de remontées capillaires par injection de résine entre 60 et 150 € par mètre linéaire de mur ; une remise en peinture entre 25 et 45 € le mètre carré ; une recherche de fuite non destructive entre 300 et 600 €. La question « qui paie » se résout alors par la cause : ventilation défaillante, infiltration, remontée capillaire ou élément en fin de vie relèvent du bailleur ; dégradation ou entretien courant négligé relèvent du locataire ; ouvrage récent défectueux relève du constructeur ou de son assureur, le bailleur faisant l'avance.

Le dégât des eaux obéit à sa logique propre : chaque partie déclare à son assureur, l'assurance du locataire (multirisque habitation, obligatoire au titre de l'article 7 g) de la loi de 1989) couvre ses biens et sa responsabilité, celle du bailleur (propriétaire non occupant ou copropriété) couvre l'immeuble et les embellissements qui lui appartiennent. La recherche de fuite est en principe prise en charge par le contrat de l'occupant du local où elle est menée, la franchise contractuelle restant à la charge de l'assuré ; les conventions entre assureurs organisent ensuite les recours entre eux, sans que le locataire ni le bailleur aient à en connaître le détail. Le point de friction habituel est la vétusté que l'expert d'assurance déduit des embellissements : elle est légitime sur un plafond de vingt ans, contestable sur une peinture de trois ans, et c'est le cas typique où une contre-expertise indépendante se justifie.

Le troisième poste, la procédure, est faible tant qu'on reste devant la commission ou le conciliateur. Devant le juge, la représentation par avocat n'est pas obligatoire mais ses honoraires sont libres ; la consignation d'une expertise judiciaire, fixée par le juge en fonction de la complexité, est avancée par la partie demanderesse et intégrée aux dépens que la partie perdante supporte le plus souvent, avec en complément une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens. L'aide juridictionnelle, totale ou partielle selon les ressources, prend en charge ces frais pour les locataires modestes ; ses barèmes sont publiés sur service-public.fr et l'ANIL oriente gratuitement vers les dispositifs locaux.

Le quatrième poste, indirect, est souvent le plus lourd : un dépôt de garantie bloqué, un loyer intégralement dû pendant des mois pour un logement partiellement inhabitable, une pièce condamnée par les moisissures. Le locataire peut réclamer au juge une réduction de loyer ou une indemnité pour trouble de jouissance, proportionnée à la surface et à la durée de la gêne ; le bailleur peut réclamer le coût des dégradations, la valeur résiduelle et non le neuf, et, si le logement est rendu inlouable, une indemnité d'immobilisation qu'il devra chiffrer et prouver.

Quand faire appel à un expert bâtiment indépendant dans un litige propriétaire locataire ?

L'expert bâtiment indépendant intervient utilement à trois moments : dès que les parties divergent sur la cause après un premier échange écrit, avant toute réparation qui effacerait les indices, et lorsqu'un rapport déjà rendu — par un assureur, un artisan ou un diagnostiqueur mandaté par une seule partie — est contesté par l'autre. Le critère économique est simple : l'expertise se justifie dès que l'enjeu (dépôt de garantie, travaux réclamés, loyer contesté) dépasse son coût, ce qui est le cas de la plupart des litiges sur l'humidité et de tous ceux qui touchent la santé des occupants.

La première situation est le désaccord sur l'origine. Tant que le bailleur soutient la condensation par défaut d'aération et le locataire l'infiltration ou la ventilation défaillante, aucune conciliation ne peut aboutir autrement que par un compromis à l'aveugle. L'expertise remplace l'opinion par la mesure : profil de teneur en eau, température de surface, débit aux bouches, comparaison avec l'état des lieux d'entrée. Son rapport nomme la cause, date le désordre autant que les indices le permettent et rattache chaque conséquence au texte qui en désigne le débiteur — il donne au conciliateur, puis au juge, une base factuelle que les parties ne peuvent plus discuter qu'en droit.

La deuxième situation est l'urgence de figer la preuve. Un bailleur qui souhaite légitimement remettre son logement en état entre deux locataires, un locataire qui veut faire cesser des moisissures dans une chambre : l'un et l'autre ont raison d'agir vite, et tort de le faire sans constat. Le constat technique préalable protège les deux — il permet au bailleur de retenir sur le dépôt de garantie sur une base mesurée, et au locataire de contester cette retenue sur la même base. Il est d'autant plus indispensable que la rénovation a été confiée à une entreprise : si le désordre vient d'un ouvrage récent, le bailleur aura besoin du même rapport pour se retourner contre l'artisan, y compris lorsque celui-ci a quitté le chantier sans l'achever entre deux locations.

La troisième situation est la contestation d'un rapport unilatéral. L'expert d'assurance est mandaté et rémunéré par l'assureur ; l'artisan qui établit un devis a intérêt à la prestation qu'il chiffre ; le diagnostiqueur commandé par une seule partie n'a entendu qu'elle. Aucun de ces documents n'est nul pour autant, mais aucun ne s'impose à l'autre partie. La Cour de cassation, en chambre mixte, a jugé le 28 septembre 2012 qu'un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande d'une seule partie ne peut fonder à lui seul la décision du juge : il doit être corroboré par d'autres éléments, ou avoir été établi contradictoirement. C'est la raison pour laquelle nous ne réalisons pas d'expertise « à charge » : la partie adverse est convoquée par lettre recommandée, avec un préavis suffisant pour qu'elle puisse être présente ou représentée, ses observations sont consignées, et le rapport lui est communiqué. Un rapport ainsi établi est recevable devant la commission de conciliation comme devant le juge, et il évite dans bien des cas la désignation d'un expert judiciaire, avec les six à douze mois qu'elle emporte.

Concrètement, une expertise contradictoire sur un litige d'humidité ou de dégât des eaux se déroule en trois temps. L'examen des pièces d'abord : bail, états des lieux d'entrée et de sortie, échanges écrits, photographies datées, factures de travaux antérieurs, rapport d'assureur s'il existe ; c'est cette phase qui permet, dans les dossiers simples, de rendre une note technique sans déplacement. La visite ensuite, en présence des deux parties : relevés d'ambiance et de surface, humidimétrie des parois selon un profil vertical, contrôle des débits de ventilation et des entrées d'air, inspection des points d'eau, des joints, des menuiseries et, si nécessaire, de la toiture ou des façades depuis l'extérieur ; les mesures sont photographiées avec leur valeur affichée pour être vérifiables. Le rapport enfin, qui décrit, mesure, impute et chiffre : il distingue ce qui relève de la vétusté, de la dégradation, du défaut d'entretien du bailleur ou d'un vice de l'ouvrage, applique une grille de vétusté raisonnée aux éléments concernés et évalue le coût de reprise, en séparant ce que chaque partie doit supporter.

Ce que l'expert indépendant ne fait pas mérite d'être dit aussi. Il ne tranche pas le droit — il fournit les faits qui permettent de l'appliquer. Il ne remplace pas la commission de conciliation ni le juge, mais il leur fait gagner l'essentiel du temps. Il ne prend pas parti : un cabinet qui intervient tantôt pour des bailleurs, tantôt pour des locataires, tantôt pour des syndics, n'a d'intérêt que dans l'exactitude de sa mesure, et c'est cette neutralité, formalisée par la norme NF X50-110 déjà évoquée, qui fait la valeur du rapport. La documentation technique de l'Agence Qualité Construction sur les pathologies de l'humidité constitue d'ailleurs un référentiel commun que les deux parties peuvent consulter pour comprendre les conclusions.