Arrêté de péril : procédure, coûts, droits et indemnisation

Mis à jour le 25 septembre 2026

Arrêté de péril (ordinaire, imminent) : procédure, droits et indemnisation du propriétaire : de quoi parle-t-on ?

Recevoir un arrêté de péril, c'est apprendre par courrier de la mairie qu'un bâtiment dont on est propriétaire présente un danger pour ses occupants ou pour les passants, et que l'on a l'obligation d'y remédier dans un délai fixé par l'administration. Le texte arrive le plus souvent après un signalement — un voisin, un locataire, les pompiers, un agent municipal — et il emploie un vocabulaire juridique dense : mise en sécurité, procédure contradictoire, interdiction d'habiter, astreinte, exécution d'office. Le propriétaire doit alors comprendre en quelques semaines ce qui lui est reproché, ce qu'il risque, ce qu'il devra payer et ce qu'il peut contester.

Cette requête fait l'objet de recherches régulières sur Google, et les réponses disponibles sont souvent partielles : elles décrivent soit l'ancien régime du péril ordinaire et du péril imminent, soit le nouveau régime de la mise en sécurité, rarement les deux, et presque jamais la question qui préoccupe le propriétaire en premier, celle du coût. Nous avons conçu cette page comme la référence méthodologique de notre cabinet sur le sujet : ce qu'est un arrêté de péril aujourd'hui, ce qui distingue la procédure ordinaire de la procédure d'urgence, comment se déroule la procédure étape par étape, quels sont les droits du propriétaire et des occupants, quelles aides et indemnisations existent, comment contester ou obtenir la mainlevée, et à quel moment un expert bâtiment indépendant apporte une valeur réelle.

Nous écrivons du point de vue de l'expertise construction, non de celui de l'avocat. Notre rôle, sur ces dossiers, consiste à objectiver l'état de la structure : dire si le danger invoqué existe, dans quelle mesure, et quelles mesures proportionnées permettent d'en sortir. C'est ce regard technique qui manque le plus souvent au propriétaire au moment où il ouvre le courrier de la mairie.

Arrêté de péril ordinaire ou imminent : quelle différence depuis la réforme de 2021 ?

La différence tient au degré d'urgence du danger et, par conséquent, au respect ou non d'une phase contradictoire avant l'arrêté. Le péril ordinaire — aujourd'hui « procédure ordinaire de mise en sécurité » — vise un danger avéré mais non immédiat et impose au maire d'entendre le propriétaire avant d'ordonner ; le péril imminent — aujourd'hui « procédure d'urgence » — vise un danger immédiat et autorise le maire à ordonner des mesures provisoires sans contradictoire préalable, sur la base du constat d'un expert désigné par le juge administratif.

Jusqu'au 31 décembre 2020, ces deux régimes étaient distincts : péril ordinaire (ancien art. L511-2 du CCH) et péril imminent (ancien art. L511-3). L'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, prise sur habilitation de la loi ELAN et complétée par le décret n° 2020-1711 du 24 décembre 2020, a fusionné les polices du péril, de l'insalubrité et de la sécurité des équipements communs en une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles (CCH, art. L511-1 à L511-22, consultables sur Légifrance), applicable depuis le 1er janvier 2021. Le mot « péril » a disparu des textes ; les arrêtés pris depuis s'intitulent « arrêté de mise en sécurité », ce qui explique que les recherches « arrêté de mise en péril » ou « arrêtés de péril » ne renvoient plus à un article de loi portant ce nom. Le vocabulaire reste pourtant utilisé par les mairies, les notaires et les assureurs, et nous l'employons ici dans ce sens courant.

L'article L511-2 du CCH liste les situations couvertes : les murs, bâtiments ou édifices qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des occupants et des tiers ; le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs (ascenseurs, installations électriques ou de gaz des parties communes, garde-corps) ; l'entreposage de matières explosives ou inflammables ; et l'insalubrité, qui relève du préfet. Un tableau électrique de parties communes non sécurisé relève donc désormais du même type d'arrêté qu'un plancher fléchi, ce qui n'était pas le cas sous l'ancien régime.

La qualification retenue a des conséquences pratiques. En procédure ordinaire, le propriétaire peut produire son propre rapport d'expertise pendant le délai d'observations et obtenir que les mesures prescrites soient proportionnées au désordre réel : c'est là que la contre-expertise est la plus utile. En procédure d'urgence, il n'est pas consulté avant l'arrêté ; son levier intervient ensuite, une fois le danger immédiat écarté, pour démontrer que la structure peut être confortée plutôt que démolie, avant que la commune n'engage la procédure ordinaire. Les fiches pathologie de l'Agence Qualité Construction décrivent bien ces désordres à évolution lente — infiltration prolongée, flèche de plancher, tassement différentiel — que le rapport d'urgence ne fait que constater à leur terme.

Quelle est la procédure d'un arrêté de péril, étape par étape ?

La procédure ordinaire d'un arrêté de péril comporte huit étapes, du signalement à la mainlevée, et s'étale le plus souvent sur plusieurs mois ; la procédure d'urgence compresse les quatre premières en quelques jours. Le déroulé ci-dessous suit les articles L511-7 à L511-16 du CCH.

1. Signalement et visite des lieux. Le maire (ou le président de l'EPCI si la compétence lui a été transférée) est saisi par un occupant, un voisin, les pompiers ou ses propres services. Ses agents visitent le bâtiment ; si l'occupant ou le propriétaire refuse l'accès, la visite est autorisée par le juge des libertés et de la détention (art. L511-7).

2. Rapport technique. Les services établissent un rapport décrivant les désordres et les mesures envisagées (art. L511-8). En cas de danger imminent, le maire peut demander au tribunal administratif la désignation d'un expert, qui examine le bâtiment et se prononce dans les 24 heures de sa désignation (art. L511-9). Ce rapport désigne les éléments en cause dans le vocabulaire du charpentier et du maçon — solive, poutre, chaînage, IPN — que notre glossaire des éléments de structure définit.

3. Information contradictoire. Le maire notifie au propriétaire (et au syndic en copropriété) le rapport et les mesures projetées, et l'invite à présenter ses observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois (art. L511-10). C'est le moment utile pour faire réaliser une expertise indépendante et la verser au dossier.

4. Arrêté. À l'issue du délai, le maire prend l'arrêté de mise en sécurité (art. L511-11). Il prescrit les mesures — réparation, étaiement, démolition —, fixe le délai d'exécution, peut interdire temporairement ou définitivement d'habiter et instaurer un périmètre de sécurité. Il est notifié au propriétaire, au syndic et aux occupants, affiché en mairie et sur la façade, et publié au fichier immobilier.

5. Exécution. Le propriétaire fait réaliser les travaux dans le délai imparti et en informe la commune. En copropriété, le syndic convoque l'assemblée générale ; le coût des travaux sur parties communes se répartit selon les tantièmes.

6. Constat et mainlevée. Les services vérifient l'exécution ; le maire prend un arrêté de mainlevée constatant la fin du danger (art. L511-13), lui aussi publié au fichier immobilier. Les occupants évincés retrouvent alors le droit d'occuper les lieux.

7. Inexécution et astreinte. Passé le délai, le maire met le propriétaire en demeure d'exécuter sous un nouveau délai et peut assortir cette mise en demeure d'une astreinte plafonnée à 1 000 € par jour de retard (art. L511-15), liquidée périodiquement et recouvrée comme une contribution directe.

8. Travaux d'office. Si la mise en demeure reste sans effet, la commune fait exécuter les mesures aux frais du propriétaire (art. L511-16) et, si nécessaire, procède à l'évacuation. Le recours contre l'arrêté relève du tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification, éventuellement assorti d'un référé-suspension ; le recours ne suspend pas par lui-même l'obligation d'exécuter.

La procédure est décrite en termes accessibles sur la fiche dédiée de service-public.fr et, pour les rapports entre bailleur et locataire, sur le site de l'ANIL. Sur le plan technique, les méthodes d'évaluation de la solidité du bâti existant sur lesquelles s'appuient les experts sont documentées par le CSTB. Notre pratique consiste, dès l'étape 3, à relever les désordres cités par le rapport communal, à mesurer ce qui est mesurable (flèche, hors plomb, ouverture de fissure, humidité des bois) et à qualifier chaque élément comme conservable, à conforter ou à remplacer : c'est cette hiérarchie qui permet de discuter utilement les mesures avant qu'elles ne deviennent exécutoires.

Quelle indemnisation et quelles aides pour le propriétaire et les occupants ?

L'indemnisation dépend de la place que l'on occupe dans le dossier. L'occupant est protégé par les articles L521-1 et suivants du CCH : suspension du loyer, hébergement ou relogement à la charge du propriétaire, priorité au logement social. Le propriétaire, lui, n'est pas indemnisé pour l'arrêté : mettre son bien en sécurité est une charge de la propriété. Il peut en revanche mobiliser des aides aux travaux, des garanties d'assurance ou de constructeurs et, si la commune finit par exproprier, une indemnité calculée sur la valeur du terrain nu.

Côté occupants, la protection s'applique aux locataires, sous-locataires, titulaires d'un droit réel d'usage et occupants de bonne foi ; elle exclut les personnes entrées dans les lieux par voie de fait. Le loyer, et toute somme versée en contrepartie de l'occupation, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté, et redevient exigible le premier jour du mois qui suit la notification de la mainlevée ; les sommes perçues entre ces deux dates doivent être restituées. La durée résiduelle du bail est reportée d'autant, de sorte que l'occupant ne perd rien de son contrat. Lorsque l'interdiction d'habiter est temporaire, le propriétaire doit un hébergement décent correspondant aux besoins du ménage ; lorsqu'elle est définitive, il doit un relogement, avec l'indemnité déjà évoquée plus haut. L'occupant d'un logement frappé d'interdiction d'habiter figure en outre parmi les publics prioritaires du droit au logement opposable (CCH, art. L441-2-3), ce qui lui ouvre la commission de médiation départementale si aucune offre ne lui parvient. Les communes qui se substituent au propriétaire défaillant peuvent solliciter le fonds d'aide pour le relogement d'urgence, ce qui ne les dispense pas de recouvrer ensuite la dépense sur le propriétaire.

Côté propriétaire, aucun texte ne prévoit une indemnité pour les travaux prescrits. Trois familles de financement existent néanmoins.

Les aides de l'Anah sont les seules conçues pour la sortie de péril à proprement parler ; leur taux et leurs plafonds changent chaque année et se vérifient auprès de l'agence départementale d'information sur le logement, dont le réseau est présenté sur le site de l'ANIL. Elles supposent que les travaux ne soient pas commencés avant la décision d'attribution, ce qui se concilie mal avec un arrêté d'urgence : dans ce cas, seules les mesures conservatoires sont engagées immédiatement, et la demande d'aide porte sur les travaux définitifs.

L'assurance est le financement le plus attendu et le plus souvent déçu. La multirisque habitation ne couvre pas la vétusté ni le défaut d'entretien, qui sont précisément les causes de la plupart des arrêtés sur le bâti ancien. Elle intervient lorsque le danger résulte d'un événement garanti — tempête, dégât des eaux, incendie, mouvement de terrain reconnu catastrophe naturelle par arrêté interministériel — et, dans ce cas, prend en charge les mesures conservatoires et la réparation dans la limite du contrat. L'articulation entre l'arrêté communal et le sinistre assuré est un point de friction fréquent : l'assureur peut contester que le désordre soit imputable à l'événement plutôt qu'à l'état antérieur du bâtiment, et c'est sur cette imputation que porte l'expertise contradictoire.

Enfin, lorsque l'interdiction d'habiter est définitive et que la commune décide d'acquérir l'immeuble, la procédure spéciale d'expropriation des immeubles dangereux prévue au livre V du code de l'expropriation (issue de la loi Vivien de 1970) s'applique : l'indemnité est calculée sur la valeur du terrain nu, déduction faite des frais de démolition, sans tenir compte de la valeur des constructions, avec un régime dérogatoire pour le propriétaire qui occupait le bien à titre de résidence principale. Pour un propriétaire bailleur, cette règle change la nature du choix : engager les travaux préserve la valeur du bâti, laisser la commune exproprier ne conserve que celle du sol. Les modalités générales de la procédure d'expropriation sont décrites sur service-public.fr.

Comment contester un arrêté de péril ou en obtenir la mainlevée ?

Un arrêté de péril se conteste devant le tribunal administratif par un recours pour excès de pouvoir, éventuellement précédé d'un recours gracieux et accompagné d'un référé-suspension ; il se lève par un arrêté de mainlevée que le maire prend après constat de la fin du danger. Dans les deux cas, la pièce déterminante est technique : un rapport qui démontre soit que le danger n'existait pas ou n'imposait pas les mesures prescrites, soit qu'il a cessé.

Les moyens de légalité externe portent sur la façon dont l'arrêté a été pris : autorité incompétente (le maire pour une insalubrité qui relevait du préfet, le maire pour une compétence transférée au président de l'EPCI, un adjoint sans délégation régulière), défaut de contradictoire dans une procédure ordinaire, motivation insuffisante lorsque l'arrêté ne vise pas le rapport ou ne décrit pas les désordres, notification irrégulière. Ils entraînent l'annulation mais n'empêchent pas la commune de reprendre un arrêté régulier : ils font gagner du temps, pas la cause.

Les moyens de légalité interne portent sur le fond et sont ceux où l'expertise pèse. L'erreur de fait : le désordre décrit n'existe pas, ou pas dans le bâtiment visé. L'erreur d'appréciation : le désordre existe mais ne crée pas de danger pour les occupants ou les tiers, par exemple une fissuration ancienne et stabilisée. La disproportion : le danger existe mais une mesure moins lourde suffit, la démolition ne pouvant être prescrite que si la réparation est impossible ou insuffisante pour écarter durablement le danger. Le détournement de procédure : la procédure d'urgence a été utilisée pour éviter le contradictoire alors que le danger n'était pas imminent. Le juge apprécie la légalité à la date de l'arrêté : le rapport produit en défense doit donc dater et situer chaque observation, préciser les instruments utilisés et distinguer ce qui a été mesuré de ce qui a été déduit, faute de quoi il est écarté comme postérieur ou insuffisamment probant.

Le référé-suspension est difficile à obtenir contre un arrêté de mise en sécurité, parce que le juge met en balance le préjudice du propriétaire et la sécurité des personnes ; il aboutit surtout lorsque la mesure contestée est une démolition, irréversible, et que le propriétaire démontre qu'un confortement immédiat écarte le danger pendant l'instance. Pour une interdiction d'habiter ou un étaiement, la suspension est rarement accordée, et le propriétaire a intérêt à exécuter les mesures provisoires tout en contestant les mesures définitives.

La mainlevée ne se demande pas, elle se prouve. Le dossier comprend l'attestation d'achèvement des entreprises, les factures détaillées, le procès-verbal de réception, les éventuels rapports de contrôle (bureau d'études pour un renforcement structurel, organisme agréé pour une installation électrique de parties communes) et, à notre sens, un rapport d'expert indépendant constatant élément par élément que chaque désordre visé par l'arrêté a été traité. Les services de la commune visitent ensuite le bâtiment ; en cas de travaux exécutés selon une variante par rapport à l'arrêté, c'est au propriétaire de démontrer l'équivalence. Une mainlevée partielle est possible : levée de l'interdiction d'habiter dès que les mesures conservatoires sécurisent les logements, maintien de l'arrêté pour les travaux définitifs. L'arrêté de mainlevée est publié au fichier immobilier comme l'arrêté initial ; sans cette publication, l'immeuble reste juridiquement grevé, ce que révèle tout état hypothécaire lors d'une vente.

Si la mairie tarde à constater l'exécution, le propriétaire adresse une demande écrite de mainlevée ; le silence gardé pendant deux mois fait naître une décision implicite de rejet, attaquable devant le tribunal administratif, et l'astreinte ne peut plus courir pour des mesures dont l'exécution est établie.

Quand faire appel à un expert indépendant face à un arrêté de péril ?

Un expert indépendant est utile à quatre moments d'un arrêté de péril : à la réception du rapport communal, pour discuter les mesures avant qu'elles ne deviennent exécutoires ; après un arrêté d'urgence, pour préparer la sortie par confortement plutôt que par démolition ; au moment de la mainlevée, pour documenter l'exécution ; et dans tout litige connexe — assureur, constructeur, voisin, vendeur — où l'origine du désordre doit être établie. Passé la mise en demeure, son intervention ne sert plus qu'à limiter la facture.

Il faut d'abord situer les intervenants, parce que le propriétaire en confond souvent trois. L'expert désigné par le tribunal administratif en procédure d'urgence éclaire le maire, pas le propriétaire ; son rapport constate un danger à un instant donné et n'a pas vocation à explorer les solutions. Le bureau d'études structure calcule et dimensionne : il dit comment renforcer, une fois que l'on a décidé de renforcer. L'expert bâtiment indépendant intervient entre les deux : il qualifie le désordre, en recherche la cause, hiérarchise les éléments à conserver, conforter ou remplacer, et met ce diagnostic en face des mesures prescrites. Il n'exécute pas de travaux et n'a aucun intérêt à leur ampleur, ce qui fait la valeur de son avis devant la mairie comme devant le juge.

La méthode compte autant que la conclusion, car un rapport de contestation est lu par des juristes qui ne visiteront jamais le bâtiment. Nos missions suivent les exigences de la norme NF X50-110 (2024) sur la qualité en expertise : compétence démontrée, impartialité, traçabilité des observations et des instruments, distinction explicite entre constat, mesure et interprétation. Concrètement, chaque fissure est classée selon la grille d'usage — microfissure sous 0,2 mm, fissure de 0,2 à 2 mm, lézarde au-delà de 2 mm — et repérée sur plan ; les bois de plancher ou de charpente sont sondés et leur humidité mesurée, un taux supérieur à 20 % signalant des conditions propices aux champignons lignivores ; les déformations sont chiffrées et comparées aux tolérances des DTU applicables à l'ouvrage (DTU 20.1 pour les maçonneries, DTU 31.1 pour les charpentes bois). Ces mesures sont datées et, lorsque le désordre est évolutif, un télérelevé ou une seconde visite permet de dire si le mouvement est actif ou stabilisé — c'est la question qui décide, presque toujours, entre danger et simple désordre.

Le livrable dépend de l'objectif. Une note technique répond à une question précise sur pièces et après visite : le rapport communal est-il fondé, la mesure prescrite est-elle proportionnée ? Un constat relève les désordres de façon opposable, daté et photographié, ce qui sert avant travaux (état de référence), après travaux (preuve d'exécution pour la mainlevée) et en cas de vente d'un bien sous arrêté. Une expertise contradictoire convoque les parties intéressées — commune, syndic, assureur, entreprise — et vise à faire converger les positions sur la cause et le remède, ce qui est la voie la plus courte lorsque l'assureur conteste l'imputation du désordre à un sinistre garanti. Les tarifs de ces trois missions figurent dans le tableau de prix en tête de page.

En copropriété, l'expert indépendant joue un rôle d'arbitre que ni le syndic ni la mairie ne peuvent tenir : il distingue ce qui relève des parties communes et des parties privatives, ce qui est cause et ce qui est conséquence, et fournit à l'assemblée générale un chiffrage hiérarchisé sur lequel voter. Sur une vente, il permet à l'acquéreur d'un bien sous arrêté de négocier sur un coût de travaux étayé plutôt que sur une crainte.

L'ensemble de nos missions d'expertise construction, au-delà du seul cas de l'arrêté de péril, est décrit sur notre page expert bâtiment.

Un arrêté de péril n'est pas une fatalité, c'est une procédure : elle a un fondement technique qui se vérifie, des délais qui se respectent et des voies de discussion qui se ferment vite si l'on n'agit pas. Depuis le 1er janvier 2021, l'arrêté de mise en sécurité a remplacé les deux anciens régimes ; la procédure ordinaire laisse au propriétaire un délai d'observations d'au moins un mois, la procédure d'urgence s'appuie sur l'avis d'un expert judiciaire rendu sous 24 heures. Dans les deux cas, l'inaction coûte plus cher que la réaction : astreinte jusqu'à 1 000 € par jour, travaux d'office recouvrés sur le bien, sanctions pénales, obligation d'héberger ou de reloger les occupants.

La position de notre cabinet est constante : le propriétaire a intérêt à disposer, le plus tôt possible, d'un état objectif de sa structure, distinct du rapport communal, pour discuter des mesures proportionnées, chiffrer les travaux réellement nécessaires et, le moment venu, documenter l'exécution en vue de la mainlevée. Les glossaires de structure et de façade cités dans cette page donnent le vocabulaire nécessaire pour lire le rapport que vous avez reçu.

Pour une situation particulière — arrêté reçu, mise en demeure imminente, bien en copropriété ou vente en cours d'un bien sous arrêté — vous pouvez contacter un expert de Global Expertises : nous intervenons en Occitanie pour des constats, notes techniques et expertises contradictoires, selon la grille publiée sur notre site.